Поиск
  • Vitaly Prostakov

Как сохранить время и деньги? Аудит отделки и ремонта на строящихся объектах

Пост обновлен янв. 30

Анна ГОРЛОВА: «При составлении окончательных актов выполненных работ для расчета с заказчиком подрядчик может включать в них работы, которые проходили по промежуточным ежемесячным актам и уже оплачены. Получается двойная, а то и тройная оплата одних и тех же работ». ________________________________________________________________

Анна Горлова

Досье автора

Анна Горлова,руководитель строительного департамента консалтинговой компании «КСК групп», эксперт-экономист, специализируется в области промышленного и гражданского строительства. Реализует проекты в сфере финансово-технического надзора и строительного консалтинга. Окончила экономический факультет Московского института банковского дела. Работала в строительной компании ОАО «Энерготехмонтаж», позже перешла в службу заказчика отдела капитального строительства ФГУП «Малый театр». В августе 2012 г. присоединилась к команде департамента сопровождения строительства «КСК групп». В сентябре 2014 г. стала руководителем сметно-технического отдела, затем – заместителем директора департамента. В декабре 2016 г. возглавила строительный департамент «КСК групп». За время работы в компании приняла участие в 80 проектах. Среди клиентов – Bork, «Триумф» и др.


Практический опыт контроля над расходованием финансовых средств в ходе реализации строительных проектов позволяет сделать вывод, что стоимость нового строительства или ремонта обходится девелоперу в среднем на 30 % дороже, а сроки выполнения работ подрядчиком не всегда выдерживаются. Необоснованные расходы, связанные с удорожанием ремонта, ложатся на инвестора – заказчика выполнения строительства и отделки реализуемых объектов, а продление сроков создает негативные настроения у конечных покупателей недвижимости.



Такая ситуация может сложиться не только в ходе реализации крупных производственных или торговых объектов, но также и при работе с объектами элитной жилой недвижимости, где стоимость эксклюзивного ремонта по отдельному дизайн-проекту достигает 200 млн руб.


Проблема завышений решаема, если провести процедуру аудита проектно-сметной, отчетной документации и проконтролировать выполнение строительно-монтажных работ непосредственно на строительной площадке. Основные принципы проведения контрольных мероприятий одинаковы для любых объектов.


Подмена на стадии закупок

Для увеличения стоимости ремонта подрядчики пользуются различными схемами.


Главное – тщательной проверке должны подвергаться заявленные в смете материалы. Встречается прямое введение в заблуждение: замена выбранных заказчиком материалов, качество которых сложно определить визуально, на более дешевые аналоги.


Сюда можно отнести случаи, когда подрядчик указывает в смете материалы зарекомендовавшего себя зарубежного производителя, а закупку производит у неизвестного отечественного, чьи изделия классом ниже. Кроме того, недобросовестный подрядчик может без согласования заменить породу или сорт древесины деревянных конструкций, дверей, декоративных элементов.

Контролировать происхождение материалов необходимо на стадии закупки у поставщиков. После монтажа качество материалов позволит определить только частично разрушающая конструкции экспертиза, а замена негодных материалов повлечет долгие споры с подрядчиком и увеличение общих сроков ремонта.



Количество материалов в смете – отдельный пункт проверки. Часто по результатам расчетов подрядчика выходит несоизмеримое с реальными объемами количество материалов. Например, когда паркета на бумаге столько, что его легко можно уложить по всей площади коттеджа в несколько слоев, а фактически подрядчик закупает и использует ровно необходимое количество, оставляя за собой разницу. При массовом согласовании стоимости – без собственных замеров и детального сравнения с данными проектной документации – превышение объемов на глаз неразличимы.


Невнимательный платит дважды… или трижды

Следующий блок часто встречающихся нарушений связан с отчетной документацией, которая является основанием для оплаты выполненных подрядчиком работ. Скажем, при составлении окончательных актов выполненных работ для расчета с заказчиком подрядчик может включать в них работы, которые проходили по промежуточным ежемесячным актам и уже оплачены. Получается двойная, а то и тройная оплата одних и тех же работ.

Более сложная схема – искусственное увеличение накладных расходов: к примеру, подрядчик отдельными пунктами прописывает в смете оплату прорабам и мастерам. На самом деле это входит в накладные расходы. Напротив, в смете могут отсутствовать работы, которые сопровождают процесс ремонта и в любом случае понадобятся, – такие как уборка, вывоз разного строительного мусора. Если в смете нет каких-то работ, то подрядчик в будущем потребует отдельную оплату за их выполнение.



Повсеместно заказчик, получая акты выполненных работ, вместо мотивированного отказа от их подписания в связи с недостатками работ или неправильным указанием позиций в акте пытается решить все вопросы без лишней бумажной волокиты и начинает долгие переговоры с подрядчиком, забывая о необходимости направить обоснованный отказ от приемки работ с конкретным перечнем недочетов. Воспользовавшись подобной невнимательностью заказчика, подрядчик оформляет сдачу работ в одностороннем порядке. В этом случае работы считаются принятыми, и спор переходит в судебную плоскость.


Контроль на месте экономит средства

Параллельно с отслеживанием расходования денежных средств желательно осуществлять строительный контроль, а именно – проверку соответствия результатов работ на строительной площадке законодательству, техническим нормам и правилам, проекту. Без проверки работ на объекте невозможно ручаться за их качество и достоверность информации, отраженной в документах.


Строительный контроль позволяет выявить «в моменте» использование несогласованных материалов, а также допущенные подрядчиком недостатки в ходе проведенных работ. Некоторые из них скрываются под чистовой отделкой. Если подрядчик, допустим, неправильно проложил инженерные сети, после окончания ремонта исправить такой брак невозможно без вскрытия с повреждением дорогостоящих отделочных материалов.



Для эксклюзивного проекта подбираются дорогостоящие материалы, нередко уникальные. Наличие контроля на площадке позволяет своевременно, а именно – до приемки работ, заметить повреждения материалов в процессе монтажа и обязать подрядчика докупить испорченные материалы за свой счет.

Приведу пример. Для выполнения полов в доме подрядчик закупил и уложил крупноформатные плиты из натурального шлифованного камня вулканической породы. Подрядчик, который осуществлял работы по устройству потолков, получил картон, чтобы прикрыть каменные плиты от случайных повреждений (выпала из рук отвертка, неудачно передвинули стремянку и т. д.). Однако специалист строительного контроля при очередной проверке обнаружил, что нетронутый картон стоит у стены, а на каменных плитах образовались сколы и глубокие царапины. Сотрудник строительного контроля отразил недостатки в рекламационном акте. Подрядчик предложил искусственно заровнять поврежденные участки, но под угрозой вычета стоимости плит при окончательном расчете за работы и неустойки за сорванные сроки оплатил повторную закупку и монтаж плит.


Если недостаток не выявлен своевременно, после окончания работ и их приемки доказать происхождение незафиксированных двухсторонним актом повреждений, а тем более привлечь подрядчика к ответственности проблематично.


Кроме того, на объекте могут частично выполняться не те работы, которые согласованы в смете, а некоторые виды работ – отсутствовать. Техническая проверка поможет выявить уменьшенные по сравнению с документальными данными объемы, а следовательно – снизить стоимость фактически выполненных работ при их приемке. Даже при определении твердой цены договора платить разницу между фактически выполненными и плановыми объемами работ заказчик не обязан.



Случай из практики

Приведу пример осуществления комплексного контроля на объекте из практики.


Нас как профильных консультантов инвестор привлек для проведения контроля расходования финансирования и технического надзора в ходе ремонта нескольких таунхаусов в Подмосковье. Выяснилось, что подрядчик включил в смету и акты приемки работы, которые фактически не выполнял, и ненужные пункты. Так, в смете нашлось два лишних временных санузла.


Подрядчик периодически заявлял дополнительные работы в сообщениях по электронной почте, получал оплату, но учет дополнительных объемов работ и оплат не велся, дополнительные соглашения не заключались ввиду неправильной организации документооборота. Стоимость работ и материалов в несколько раз превышала региональные среднерыночные цены.

За проверкой документации последовала приемка выполненных работ по качеству. Осмотрев результаты работ, инженеры – специалисты строительного контроля обнаружили печальные последствия отсутствия на объекте контроля со стороны заказчика в процессе ремонта: стены и потолок «украшали» крупные трещины, сколы. Паркет положен неровно. Все это никак не вписывалось в определение «элитный ремонт».



По окончании аудита строительно-монтажных работ обнаружились завышения в общей сложности на 25 млн руб. Подрядчик докупил испорченные материалы и устранил недостатки за свой счет.


Проблемы рождаются из мелочей

Может создаться впечатление, что одно-два нарушения не отразятся на общем результате, но, как известно, «совершенство складывается из мелочей». Недоработки и упущения в проектно-сметной и отчетной документации выливаются в ощутимые убытки – до трети общей стоимости ремонта одного объекта. Если объектов много, например, когда застраивается коттеджный поселок, переплаты грозят превратиться в стихийное бедствие и значительно уменьшить прибыль девелопера от реализации объектов конечным покупателям.



Таким образом, контроль расходования инвестиций и строительный контроль являются для заказчика ремонта эффективным инструментом взаимодействия с подрядчиками. Осуществление контроля гарантированно снижает риски незапланированных расходов, обеспечивает адекватную стоимость и надлежащее качество работ и материалов, соблюдение сроков, дисциплинирует подрядчиков и нормализует взаимодействие между участниками строительного процесса.

Просмотров: 0
Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

Читать дальше

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon