Как рынок недвижимости стал конкурентом пенсионного фонда

Сбережение денежных средств и их преумножение некоторые наши граждане связывают не с банками, а с рынком недвижимости. Это логично хотя бы потому, что процент на вложенные средства может быть гораздо выше. Однако не все в конечном итоге оказываются в выигрыше. О правильной инвестиционной стратегии мы попросили рассказать наших экспертов.


ЖК «Ясный»

Инвестиционная активность на рынке недвижимости находится сегодня на стабильно высоком уровне, считает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. В январе-апреле 10% заключённых ДДУ были зарегистрированы в рамках «пакетных сделок», то есть инвесторами. Для сравнения – за весь 2018 год доля инвестиционных сделок составила всего 6%.

«Причина высокой активности инвесторов связана, во-первых, со стабильным ростом цен на жилье (плюс 9% за год с мая 2018 года в массовом сегменте), который наблюдается по многим проектам, – отмечает эксперт. – Во-вторых, с переходом к новой схеме финансирования застройщики будут увеличивать стоимость не только по мере роста стадии строительной готовности, но и по причине использования проектного финансирования. Поэтому сегодняшние инвесторы рассчитывают получить более высокую доходность».

У инвестора есть два варианта – быстрая и долгая инвестиция. В случае быстрой инвестиции, он покупает недвижимость на стадии котлована, а продает ближе к сдаче дома в эксплуатацию. В случае с долгой инвестицией – оформляет купленную недвижимость в собственность и какое-то время сдает ее в аренду. Здесь все зависит от целей инвестора, отмечает Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам ЖК «Румянцево-Парк», компании Lexion Development.


Играем в долгую

Основная доля инвесторов ориентирована на диверсификацию активов и сохранение денежных средств путем их вложения в недвижимое имущество. Таким образом, основной стратегией становится покупка квартир в новостройках с целью дальнейшей сдачи в аренду.


Мария Литинецкая

Задача любого инвестора – получить максимальный доход. Поэтому в качестве объекта для инвестиций чаще выбирают наиболее ликвидные варианты. Пользуются спросом варианты как в старых границах, так и в Новой Москве. Расширение сети метрополитена позволило охватить большее количество территорий удобным транспортным сообщением. Поэтому для сдачи в аренду целесообразно рассматривать новомосковские жилые комплексы, советуют эксперты

«Сдача в аренду выступает в своем роде альтернативным «пенсионным фондом», что особенно актуально с учетом последних изменений в этой области. Чаще всего объектами для инвестиций являются студии и однокомнатные квартиры. За счет относительно низкого бюджета окупить такие лоты проще», – уточняет Мария Литинецкая.

В качестве еще одного варианта рассматриваются апартаменты, причем с отделкой. Такая недвижимость, как правило, оказывается на 10-15% дешевле аналогичной по площади квартиры. Кроме того, сегодня в Москве получает активное развитие формат апарт-отелей, когда поиском арендаторов и обслуживанием объекта занимается управляющая компания. Это особенно актуальный вариант для тех, кто не хочет заниматься сдачей в аренду самостоятельно.


Если говорить о доходности столичной недвижимости, то сегодня при грамотном выборе объекта можно обеспечить 7-13% годовых, утверждает Мария Литинецкая. Вариативность возможных составляющих арендной бизнес-модели очень высока. Ставки, в зависимости от района расположения жилого комплекса, конкурентного окружения, могут колебаться от 40 до 70 тыс. рублей (за объект стоимостью 7 млн рублей). Соответственно, и доходность с учетом налогов и расходов на коммунальные услуги варьируется от 6% до 10% годовых. Срок окупаемости – от 9 до 16 лет. Эксплуатационные издержки составляют порядка 5-10% от годовой арендной выручки.


Короткий вариант

Инвестору, планирующему извлечь доход за счет перепродажи, важно выбрать ликвидные лоты, исходя из квартирографии проекта. При этом в плюсах будет «компактность» проекта и наличие не более 1-2 очередей на генплане. Эксперты советует на этапе подбора проекта учитывать месторасположение новостройки, транспортную доступность, обеспеченность инфраструктурой и перспективы ее развития. Имеет значение масштаб комплекса и его конкурентное окружение.

«Подойдут квартиры для долгосрочного проживания, то есть с хорошим видом из окна, идеальной планировкой, поддающиеся перепланировке со временем (скажем, есть возможность выделить дополнительную спальню) и т.п.», – отмечает Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group.


Наталья Козлова

Лучше сделать ставку на самые ходовые площади (порядка 50-60 кв. м). К примеру, в некоторых жилых комплексах в продаже есть так называемые квартиры-трансформеры, площадь и свободная планировка которых позволяет создать как стандартные варианты с отдельной кухней, так и жилье студийного формата с разным количеством спален. В случае необходимости этот «гибкий» продукт будет легче реализовать.


Некоторые новостройки растут в цене, независимо от стадии готовности проекта, и к ним интерес инвесторов особенно заметен. «Как правило, после ввода в эксплуатацию рост цен в новостройках прекращается, либо же находится на уровне инфляции, то есть не превышает 2-4% в год, – говорит Мария Литинецкая.Более существенный прирост возможен только в проектах, расположенных в районах, где происходит улучшение уровня инфраструктуры, будь то открытие новых станций метро или, например, торгового центра».


С ней согласен Алексей Лухтан, по мнению которого новостройки, стоимость квадратного метра в которых повышается на 30-40%, отличаются рядом характеристик: в первую очередь – это транспортная доступность жилого комплекса (наличие метро в шаговой доступности, транспортных магистралей, развязок). Далее – наличие в локации развитой социально-бытовой, торговой, офисной и развлекательной инфраструктуры. Не менее важны и характеристики будущего жилого комплекса – это класс новостройки (для инвесторов желательно выбирать «бизнес» и «премиум» сегменты), качество строительства (как минимум – монолитная технология, облицовка фасадов камнем и нестандартная архитектура), наличие подземного паркинга, огороженной охраняемой территории, детских учреждений, включая социальную инфраструктуру на территории, собственный парк, игровые площадки и, конечно, грамотная квартирография.


Алексей Лухтан

Кроме того, на рост стоимости в готовых жилых комплексах может повлиять локальная конкуренция, например, старт продаж другого комплекса, где на этапе строительства цены приближены к стоимости сданной новостройки, резюмирует Мария Литинецкая.


В качестве примера проекта с ростом цен после сдачи она приводит ЖК «Ясный», в котором в сентябре 2018 года средняя стоимость квадратного метра составляла 160 тыс. рублей. Сегодня показатель равен 175,8 тыс. Рост – на 10%.

Просмотров: 30
Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon

Присылайте свои статьи по адресу: depat.info@yandex.ru