Как рассчитать комфорт жилья?

Параметрами удобной, то есть востребованной жилой площади в многоквартирном доме делится Виктор Прокопенко, топ-менеджер SezarGroup.


Виктор ПРОКОПЕНКО

ДОСЬЕ АВТОРА

Виктор ПРОКОПЕНКО, директор департамента недвижимости SezarGroup. Окончил Московский государственный строительный университет. Профессиональную карьеру в сфере недвижимости начал в 2008 году в Mirax Group менеджером по маркетингу, с 2010 года работал в должности менеджера по спецпроектам. Принимал участие в реализации проектов: «Башня Федерация», «Дом на Таганке», «Миракс Парк», «Кутузовская Ривьера». В 2012 году приглашен в Sezar Group руководителем отдела жилой недвижимости департамента продаж, в 2014 году назначен заместителем директора департамента недвижимости (объединяет отделы продаж, сопровождения и оформления, постобслуживания, рекламы и маркетинга), а в 2016 году возглавил его. Под руководством и при непосредственном участии Виктора организован мониторинг обратной связи от покупателей, результаты которого становятся основой проектных решений, а также процесс взаимодействия с архитектурным бюро (в составе группы) по совершенствованию проектных и планировочных решений в режиме он-лайн в рамках текущих и перспективных проектов.


Какую квартиру сегодня можно назвать комфортной для потребителя? Чтобы ответ на этот вопрос не звучал голословно, предлагаю посчитать метраж, опираясь на требования современного покупателя.


Кухня. Минимальная площадь комфорта для современной кухни 12 кв. м, а в идеале — чем больше, тем лучше. Стоит понимать, что функциональность кухни в среднестатистической семье выходит далеко за рамки приготовления и приема пищи. Это место общения с семьей, гостями, рабочий кабинет – то есть самая «горячая» зона квартиры, особенно когда состав семьи и комнатность не позволяют выделить отдельное пространство только для гостиной.


Спальня. Если исходить из размеров двуспальной кровати с прикроватными тумбами, компактного дамского будуара и кресла, то получаем, что площадь спальни должна быть не меньше 12 кв. м. Аналогично детская, где должны быть зона сна, рабочая, игровая, системы для хранения одежды, игр и книг – 12 метров это минимальная площадь, позволяющая рассчитывать на комфорт.


Санузлы и гардеробные. Гардеробная обязательна в любой квартире, в идеале их должно быть не менее двух, особенно, если в семье четыре и более человек. Аналогично с санузлами: в двух- и трехкомнатной квартире их должно быть не менее двух.


Лоджия. Площадь 4 кв. м – это тот минимум, который позволяет рассматривать лоджию как пространство для «реализации мечты»: рабочего кабинета, зимнего сада, лаунж-зоны, кальянной – все, на что нет возможности выделить отдельную комнату, и достаточно хотя бы нескольких квадратных метров. Такие проекты, реализованные на площади в 8-10 кв. м. уже вполне укладываются в рамки комфорта.

Итого, суммируем, и получаем минимальный метраж однокомнатной квартиры – 38 кв. м, «оптимальный» – 53, для двухкомнатной квартиры: минимум – 60, оптимальный – 77, для трехкомнатной: минимум – 75, оптимальный – 97.


Разумеется, это весьма условные диапазоны. Тем не менее, опираясь на них, можно сделать очевидный вывод о перспективах удобства квартир на практике, а покупателю объективно оценить приоритеты и готовность мириться с компромиссами в случае покупки компактных квартир.


Потребности «среднестатистического» человека в количестве квадратных метров не сильно превосходят нормы прошлого века. В современном варианте площадь кухни растет, но уходят лишние коридоры, появляется гардеробная, но сокращается площадь спальни. В результате «неофициальный современный минимум» в 38 метров – не сильно больше 33 прошлого столетия.

В истории современного рынка жилой недвижимости было два очевидных иррациональных «отклонения»: «гигантомания» на заре неокапитализма постсоветской Росии и антикризисный всплеск «студий». Оба явления – это «ошибки системы», объяснимые импульсной реакцией рынка на новые для него явления.


Давайте вспомним 2000-е, эру дефицита, стихийно возникший рынок. Выметалось все, что поступало в продажу. Во главе процессов были скорость и объем. Проработкой квартирографии, планированием удобства жизни никто не занимался. Сколько можно было «выжать» из участка, столько и строилось.

Появлялись нелепые по сегодняшним меркам предложения с глубокими комнатами, в дальний угол которых никогда не проникал свет (и первые уловки продаж таких решений: «большой коридор», возможность выделить «постирочную» и другие). У покупателя не было опыта, не было выбора. Была возможность, и он покупал, не задумываясь о том, сколько метров ему реально нужно. Ведь что такое квартира в новостройке в 1996 года? – возможность потратить первые «шальные» деньги. Опять же, в той среде существовала негласная гонка атрибутов «хорошей жизни»: большая машина, большая квартира, большой дом...


В 2008 году случился кризис, рынок недвижимости испытал первый шок: критерием выбора стала не стоимость квадратного метра, а бюджет покупки. Ответом стало появление первых квартир-студий, стремление «урезать» квадратные метры в двух- и трехкомнатных квартирах. В 2012 году такие предложения «выстрелили». Но спрос в итоге также быстро отвернулся от «малогабариток»: покупатель «попробовал» этот продукт – жить неудобно, сдать и продать сложно, девелоперы в свою очередь убедились, что конец света не наступил.


Сейчас спрос и предложение по большому счету возвращаются к ориентиру на функциональность квадратных метров. Да, у каждого покупателя свое отношение к функциональности, но общая тенденция на рационализацию очевидна.

С точки зрения эффективности продаж правильно будет планировать квартирографию таким образом, чтобы обеспечить в каждой из категорий квартир диапазон выбора метража. Например, у нас в ЖК «Рассказово» однокомнатные квартиры площадью 37, 40 и 45 кв. м; двухкомнатные – 55, 62, 67, 72; трехкомнатные – от 80 до 110 метров, и это не предел, а только начало, благодаря возможности объединения всех смежных вариантов.




В силу специфики спроса не столько на «комнатность», сколько на количество квадратных метров с заданными характеристиками большой метраж удовлетворяется за счет объединения в различных комбинациях: 2+2, 3+1, 2+3, 2+1+1 и других. «Шаг» метража в 5-10 метров позволяет управлять бюджетом покупки: если у покупателя есть возможность приобрести 70-метровую двухкомнатную квартиру, он выберет ее, нет — будет чувствовать себя вполне комфортно и в 55 кв. м, где будет 14-метровая кухня, две комнаты 12 и 15 метров, гардеробная, санузел, лоджия.


Собственно, на это и следует ориентироваться девелоперским компаниям при проектировании новых жилых комплекса. Мы, во всяком случае, поступаем именно так.

Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon

Присылайте свои статьи по адресу: depat.info@yandex.ru