Как повлияли санкции на покупку недвижимости в Греции

Греция – не всегда очевидный выбор для россиян, когда речь идет о приобретении недвижимости. С одной стороны, казалось бы, достаточно близкая и по культуре, и по вере страна, но с другой, экономическая турбулентность Греции, плюс санкции со стороны Евросоюза – все это не может не настораживать. Понять, что на самом деле происходит на берегах современной Эллады и стоит ли покупать недвижимость в этой стране, нам поможет бывший соотечественник, а ныне гражданин Греции и успешный предприниматель - Саввас Карасаввидис, основатель риэлторской компании Hellenic Property.


Саввас Карасаввидис

Досье

Саввас Карасаввидис, основатель компании Hellenic Property. Родился и вырос в Казахстане, в греческой семье. С 2000 года живет и работает в Северной столице Греции, Салониках. Выиграл грант и окончил факультет прикладной информатики в университете Македонии (Салоники/Греция). Прошел обучение на курсах Netology, LABA, Genius Marketing. Работал управляющим директором в «G-Trade Oil (OD of Gazpromneft-Lubricants)», директором по маркетингу в «Beleon Tours», «Wedding in Greece», «Beleon Group». В настоящее время руководит собственной компанией по продаже и аренде недвижимости (жилой и гостиничной) в основных туристических регионах Греции, а также по подбору ликвидных инвестиционных объектов и оформлению ВНЖ в Греции через покупку недвижимости по программе «Золотая Виза».


– Саввас, расскажите, как менялся рынок недвижимости Греции в последние 10 лет и в каком состоянии он находится сегодня?

– Исторически недвижимость в Греции покупали в основном жители стран, входящих в Евросоюз. Но с 2013 года ситуация кардинально изменилась. В силу вступили новые законы и налоги, упрощающие покупку для граждан третьих стран, таких как Россия и страны СНГ (с 10% до 3%).


Еще одно знаковое событие, которое перевернуло рынок моей страны - это

разбушевавшийся в Греции кризис. Он серьезно затронул строительную отрасль и, в частности, сегмент недвижимости. Так, в период с 2008 по 2017 год стоимость жилья упала почти в два раза, на дорогих объектах разница в цене ощущалась и весьма существенно. Соответственно, большинство застройщиков и банков разорились.


Сегодня мы наблюдаем обратную тенденцию. Постепенное укрепление экономики и развитие туризма привели к росту цен на недвижимость, особенно в туристически привлекательных регионах. Это коснулось как продажи объектов, так и аренды.


Впрочем, уже в 2013 году эксперты нашего рынка констатировали, что россияне приобрели в Греции достаточно большой объем жилой недвижимости, львиная доля из которой находится на полуострове Халкидики, в Пиерии, также на Крите, Корфу и в Аттике. В тот период граждан вашей страны устраивало три фактора: благоприятная экономическая ситуация в России, низкий ценник в Греции, и курс евро по отношению к рублю (он был достаточно комфортным).



В 2018 году наши аналитики заговорили о спаде спроса из РФ, он заметно приостановился. Одна из причин, на мой взгляд – рост стоимости на городскую недвижимость. Летом 2018 года цены на квартиры в Салониках поднимались по 50 евро в месяц за квадрат. В результате одни владельцы вовсе передумали продавать свои объекты, другие стали играть на повышение, а третьи – заморозили продажу, в ожидании лучшей цены.


Еще одной причиной удорожания недвижимости в Греции является, уход с рынка нескольких тысяч объектов, которые ранее предлагались с целью краткосрочной аренды на таких порталах как AirBnb. Подобный род деятельности приносит приличный доход, но опустошает рынок.


И все же, цены на греческую недвижимость еще не достигли своего докризисного уровня. Жилье у нас обойдется владельцу намного дешевле, чем объект аналогичной площади, приобретенный в любой другой стране ЕС.


– Скажите, а как влияют западные санкции на выбор россиян в Греции?

– Мы прекрасно понимаем реалии рынка, обусловленные в том числе и политическими решениями руководителей разных государств. Тщательно изучая потребности наших клиентов, запросы которых, кстати, сильно изменились, мы можем констатировать, что если раньше россияне покупали недвижимость с единственной целью – иметь домик для летнего семейного отдыха и скупали все подряд и в городах, и на курортах, то после 2016 года более 75% покупателей из России интересуются выгодным капиталовложением, и ищут недвижимость, которая оправдает расходы на содержание и принесет дополнительную выгоду.


Впрочем, сегодня, в связи с курсом евро и экономической ситуацией, аппетиты поубавились. Наши клиенты из РФ хотят вкладывать разумно и обязательно получать прибыль от вложений, это новое поколение покупателей, которое считает доходность в конкретных процентах, а не в обоснованных или необоснованных предположениях, как говорят в России, на глазок.


– В этой связи, какие сегменты недвижимости, пользуются, на ваш взгляд, особенным спросом?

– С 2017 года мы наблюдаем разворот в сторону инвестиционных проектов с доходностью от 6% и выше. Также, отмечается интерес к коммерческой недвижимости Греции. Появляются клиенты, которые желают приобрести прибрежный отель у моря, максимум 200 метров от пляжа, на 20-40 номеров, но, как говорят на сленге риэлторов, в «убитом» состоянии. Такой отель пока еще можно купить очень выгодно.


После капитального ремонта стоимость номеров удваивается. Кроме того, их владельцы могут поучаствовать в государственных программах по улучшению туристической инфраструктуры и получить дотацию от 30% до 60% на реновацию отеля, его обновление, оснащение, повышение звездности и категории. Правда многое будет зависеть от того в какой именно программе вы участвуйте. Их несколько, но это тема отдельного разговора.



Стоимость подобных отелей сегодня колеблется от 1 до 2 млн евро, а на весь проект, включая реновацию, придется потратить от 2 до 3 млн евро. Доходность такого бизнеса для инвестора прогнозируется в пределах от 6% до 8% годовых чистой прибыли.

Несколько слов хочу также сказать и о получении вида на жительство в Греции, поскольку покупка недвижимости дает такое право при инвестициях 250 тыс. евро. Это самый низкий и комфортный порог в Европе.


За последние три года число заявлений на предоставление греческого инвестиционного ВНЖ выросло в три раза. И к концу 2018 года наша страна в этом отношении стала самой «щедрой» в мире.


Если взглянуть на данные, предоставленные официальным агентством Греции по содействию инвестициям Enterprise Greece, то c января по ноябрь 2018 года ВНЖ за инвестиции в Греции получили 9756 заявителей и членов их семей. Даже США по программе EB-5 выдали всего 9602 подобных документа за весь 2018 год.

По данным директора по маркетингу компании Henley & Partners в России и странах СНГ Ирины Симонян, россиян среди заявителей также стало больше. Если за 2017 год им было выдано 387 ВНЖ, то за девять месяцев 2018 года – 423 (данные без членов семьи).


– Хорошо, давайте вернемся немного к началу нашего разговора и представим основные объекты недвижимости, которые пользуются спросом у граждан РФ, так сказать, по типажу. Что в первую очередь смотрят те, кто выбрал Грецию?

Первое – апартаменты, в новом комплексе, площадью от 30 до 60 кв. м.

Второе – это квартиры у моря с одной или двумя спальнями для пляжного семейного отдыха.

Третье – тоже квартиры от 60 кв. м, но для студентов, которые в Греции, кстати, учатся бесплатно.

Четвертое - таунхаусы в комплексе. Многоуровневые дома от 100 кв. м со своим двориком для посиделок.

Пятое – коттеджи от 100 кв. м со своим участком от двух соток.

Шестое – виллы, большие дома (от 200 кв. м) с большими участками в элитных районах городов-курортов.

Седьмое - земельные участки для строительства дома или комплекса, как для себя, так и для бизнеса, с дальнейшей продажей.

Восьмое – отели, причем самых разных типов – от маленьких семейных на 5-10 номеров, до больших пятизвездочных. Многие наши клиенты переезжают в Грецию семьей и ведут здесь свой личный бизнес.




Кроме того, можно отметить покупку таких объектов, как кафе, рестораны, автомойки, парковки. Это связано, как я уже отмечал, с тем, что греческая экономика постепенно восстанавливается, вкладывать в покупку недвижимости стало выгоднее. Особенно ярко эта взаимосвязь видна на примере отелей.


Почему к ним растет инвестиционный интерес, особенно тем, что на побережье? Замечу, растет не только у покупателей из России, но и других стран. Потому что

в Греции активно восстанавливается сфера туризма – одно из приоритетных направлений развития экономики нашей страны. Во всяком случае, ситуация в этой отрасли стабилизируется, о чем свидетельствует увеличивающийся с каждым годом поток туристов. Для сравнения – в 2007 году страну посетило 14 млн человек, а в 2018 эта цифра возросла до 33 млн. Эксперты прогнозируют дальнейшую динамику этих показателей и уверенно говорят о 10% ежегодного прироста. В связи с увеличением числа прибывающих в Грецию визитеров растет и спрос на объекты туристической недвижимости страны. В горячий курортный сезон достойные номера в хороших отелях никогда не пустуют и бронируются за несколько месяцев перед заселением. Этот факт еще раз подтверждает высокую рентабельность гостиничного бизнеса в Греции.


– Саввас, скажите пожалуйста, какими характеристиками должен обладать объект недвижимости, выставленный на продажу, чтобы на него обратили внимание покупатели из России?

– Наша компания занимается в основном туристической и инвестиционной недвижимостью на севере Греции в Городе Салоники и полуострове Халкидики. Так было до 2016 года, пока не усилился спрос на острова и Южную Грецию, Афинский регион. В эту гонку вступили и мы. Поэтому ответить на ваш вопрос могу достаточно обстоятельно. Но чтобы сэкономить время читателей журнала «Development Estate: практика, анализ, технологии», дам лишь общие характеристики отдельных, на мой взгляд, удачных предложений.



Например, выгодным предложением можно считать отель, расположенный на полуострове Халкидики, в 100 метрах от пляжа и в 500 метрах от центра этого популярного туристического курорта. Часто подобный объект насчитывает не более 20 номеров, однако он идеально подходит для создания семейного отельного бизнеса.


Если говорить о внутренней планировке отеля, то часто она может выглядеть следующим образом. Первый уровень (полуподвал): три двуспальных комнаты, прачечная, кладовая, бытовые помещения. Второй уровень (1 этаж): рецепция, большая квартира, пять двуспальных комнат. Третий уровень (2 этаж): 10 двуспальных комнат. Из окон открывается прекрасный вид на море, окружающий пейзаж, некоторые выходят на улицу. В номерах: телефон, кондиционеры, балкон, телевизор, небольшая кухня с холодильником. Обстановка номеров, как и сам отель – очень простые.


При отеле должен быть паркинг, который сдается клиентам за отдельную плату и закрепляется за ними на период отдыха. На обслуживание отеля потребуется два человека: управляющий и уборщица. Собственник отеля может взять в аренду у мэрии часть пляжа, разместить лежаки и зонты для своих гостей.

В некоторых случаях у подобных отелей имеется возможность сделать крышу эксплуатируемой, применив так называемый руф гарден.


При правильной концепции оборотные средства отеля могут составить 230-250 тыс. евро в год и примерно 120-150 тыс. евро чистой прибыли.


– А какую прибыть могут приносить другие объекты, приобретенные в вашей стране?

– Например, квартира в той же Халкидики в 200 метрах от моря, при сдаче в аренду может пополнить кошелек ее собственника на 3 тыс. евро в месяц или до 10 тыс. евро чистой прибыли за сезон.


Если инвестор покупает земельный участок под возведение жилого комплекса, скажем, где-нибудь, в Пирерии (это юг центральной Македонии), то после строительства и продажи возможно получить прибыль в размере 30%, примерно, 300 тыс. евро за два года (если учитывать весь процесс реализации проекта). Входной чек может составить от 1 млн евро, в который входят покупка земли, разрешение на строительство и другие, операции, положенные проводить в этом случае.


Словом, вариантов может быть огромное количество, главное грамотно оценить свои возможности и сделать правильный выбор. Но в этом наша компания всегда готова помочь россиянам!


– Спасибо за интервью.



Беседовал Виталий Простаков

Просмотров: 80
Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon

Присылайте свои статьи по адресу: depat.info@yandex.ru