Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

Читать дальше

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon
Поиск
  • Vitaly Prostakov

Как ипотечники заставили застройщиков ремонт делать

Пост обновлен янв. 25


Продажа квартир в новостройках «под ключ» из тенденции превратилась массовую практику. По оценкам экспертов почти половина предложения на первичном рынке – это квартиры с отделкой. Однако и это не предел, утверждают наши эксперты.


Значительный рост готовых к проживанию квартир в новостройках наблюдается в демократичном сегменте. По данным компании «Метриум», в старых границах Москвы в массовом сегменте 49% квартир продаются с отделкой «под ключ». В бизнес-классе их доля составляет 10%, премиум-классе – 20%, элитном классе – 22%.


Наталия Кузнецова

«Застройщики предлагают разные варианты ремонта, чтобы максимизировать спрос и сделать свой продукт максимально конкурентоспособным», – говорит Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон». – Не случайно доля квартир с отделкой по сравнению с 2014 годом увеличилась в три раза». Эксперт отмечает, что на рынке новостроек старой Москвы насчитывается 83 проекта с тем или иным видом отделки.


«На рынке есть проекты, в которых абсолютно все квартиры или апартаменты продаются с отделкой. Это ЖК Aquatoria (бизнес-класс), SOHO+NOHO (бизнес-класс), Capital Towers (премиум-класс), Дом Chkalov (премиум-класс) и несколько других проектов, преимущественно в элитном классе», – перечисляет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.


Тем не менее, большинство девелоперов, продающих жилье с отделкой, предпочитают диверсифицировать риск и распределяют предложение «под ключ» и без отделки примерено поровну.


Ирина Доброхотова

Квартиры с ремонтом могут быть представлены как отдельными корпусами, так и посекционно – в зависимости от стратегии, которую выбрал девелопер. Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», предлагает обратить внимание на данные аналитической IT-платформы bnMAP pro. Согласно выборке из этой базы данных во всех классах и сегментах первичного рынка Москвы сегодня реализуется 658 корпусов, из них 145 корпусов – это дома, квартиры в которых будут передаваться покупателю с полной отделкой, 207 корпусов – с отделкой «под чистовую», но все же более половины предложения (56% или 371 корпус) пока предлагается без отделки.


Часто бывает, что в одной секции корпуса представлены квартиры с полной отделкой, а в другой – с предчистовой, как например, в ЖК FRESH, причем в соотношении 58 к 42% соответственно. В ЖК «Небо» (в корп. Solo) та же история, но там соотношение составляет 75 к 25%.


Среднее соотношение предложения с отделкой и без дают в компании «Бон Тон». В комфорт-классе: без отделки обычно предлагается – 50% квартир, с предчистовой – 15%, с полным ремонтом – 35%. В бизнес-классе: без отделки – 60%, с предчистовой – 25%, с полной – 15%,


О причинах, заставивших застройщиков сдавать жилье с отделкой, нам рассказали в компании «БЕСТ-Новострой». По мнению экспертов, все началось с массового сегмента, что обусловлено структурой спроса в этом секторе первичного рынка. Здесь порядка 60% покупателей приобретают квартиру с помощью ипотеки, при этом не менее 40% из них одновременно еще и платят за аренду жилья, пока дом строится.

«То есть ипотечники ориентируется на размер ежемесячного платежа, на срок сдачи дома и на сумму, которая потребуется потом для ремонта, и для них гораздо выгоднее приобретать квартиру уже с готовым ремонтом, но только в том случае, когда он включен в ДДУ и, соответственно, также оплачивается за счет ипотечного кредита», – поясняет Ирина Доброхотова.

Вполне логично, что в массовом сегменте квартиру с отделкой можно найти в 110 корпусах в составе 32 проектов. Это значительная часть первичного рынка Москвы. В качестве примера эксперты называют такие проекты, как Мякинино парк, Квартал Некрасовка, Люблинский парк, Столичные поляны, Мой адрес на Дмитровском 169, Дмитровский парк, Михайловский парк, Полярная 25, Шереметьевский, Римского-Корсакова 11, Ясеневая 14, Семеновский парк, Мещерский лес, Преображение, Balance, Молодогвардейская 36, SREDA, Лесопарковый, Мой адрес в Некрасовке, КутузовGRAD II, Fresh, Лефортово Парк, Мой адрес на Селигерской-2, Мой адрес в Зеленограде, Мой адрес в Медведково, Гринада, Мой адрес на Базовской, Орехово-Борисово, Life-Варшавская, Мой адрес на Рокоссовского / Богородский, Мой адрес на Дмитровском 4, Аннино парк.

Минимальный бюджет покупки квартиры с отделкой в демократичном сегменте – 3,276 млн руб. («Мякинино парк», студия 19,8 кв. м).


Мария Литинецкая

В новостройках бизнес-класса квартиры с отделкой предлагаются в 14 корпусах в составе пяти проектов (Aquatoria, Life-Ботанический сад, Life-Ботанический сад-2, Life-Кутузовский, PrimePark / Прайм Парк). Минимальный бюджет покупки – 6,799 млн руб. (студия площадью 33,5 кв. м в ЖК Aquatoria).

«Изначально, когда девелоперы стали предлагать жилье с отделкой, заказать ремонт «под ключ» можно было в качестве дополнительной опции. То есть распределение квартир с отделкой было абсолютно случайным и зависело исключительно от того, планирует ли конкретный покупатель заказывать ремонт от застройщика, – говорит Мария Литинецкая.


По словам эксперта, в последние несколько лет ситуация начала меняться. Многие клиенты компании приобретают жилье «под ключ» не только из экономии времени и средств, но и по причине того, что хотят жить в тишине с первого дня после переезда, не слушая, как соседи делают ремонт. Особенно это актуально для семей с маленькими детьми. В результате застройщики стали предлагать жилье с отделкой в целой секции или во всем корпусе. То есть теперь клиентам чаще приходится выбирать из конкретных вариантов, которые изначально планировались с отделкой и без.


Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» приводит в качестве примера комплекс «Кварталы 21/19». На сегодняшний день квартиры с отделкой бизнес-класса представлены в отдельном корпусе на 234 квартиры, это примерно 30% от всего предложения в квартале № 3. И такое количество квартир с ремонтом соответствует текущему покупательскому спросу, считает эксперт.


Андрей Колочинский

«Мы приняли решение выделить под квартиры с отделкой целый корпус и отказались от идеи делать ремонт в отдельных секциях или на отдельных этажах в разных корпусах, так как это удобно для будущих покупателей по нескольким причинам, – говорит Андрей Колочинский. – Во-первых, после заселения жильцы не будут страдать от строительного шума, звуков перфораторов и т.д. Во-вторых, такой подход позволяет сохранить отделку мест общего пользования и входных групп, которые, как правило, утрачивают первоначальный внешний, пока жители завозят отделочные материалы и вывозят строительный мусор в процессе ремонта. Кроме того, всегда есть риск, что вашу только что отремонтированную квартиру может залить сосед сверху, который обратился за ремонтом к специалистам низкой квалификации».


Тема отделки настолько широка и объемиста, что мы решили продолжить публикацию статей, посвященных ремонту квартир в новостройках. В ближайшее время вы сможете ознакомиться с вариантами ремонта, которые предлагают застройщики в своих проектах и узнать их стоимость.



Виталий Простаков