Как избежать рисков при реализации объекта недвижимости

Руслан КУБРАВА: «…Зачастую у заказчика отсутствует понимание необходимости контроля за производством работ и оказанием услуг подрядными организациями. Такая позиция основывается на соответствующих заверениях исполнителей или возникших доверительных отношениях. К сожалению, это распространенное заблуждение в основном опровергается по факту наступления форс-мажорных обстоятельств».

Руслан Кубрава

Досье автора

Руслан Кубрава,директор компании S.A.Ricci Project Management, специализирующейся на комплексном управлении и инженерном сопровождении работ по проектированию, строительству и внутренней отделке объектов коммерческой недвижимости. Окончил Российский государственный гуманитарный университет (факультет экономики, управления и права) по специальности «менеджмент». В 2003 г. получил специальность оценщика в Институте профессиональной оценки Финансовой академии при Правительстве РФ. Имеет степень МБА (образовательная программа «Управление недвижимостью» Школы экономики земельных рынков Академии народного хозяйства при Правительстве РФ). В 2008 г. окончил Государственную академию специалистов инвестиционной сферы по специальности «промышленное и гражданское строительство»; в 2009 г. – курсы подготовки сертифицированных оценщиков по стандарту BREEAM International, а в 2011 г. – по стандарту LEED.


Руслан имеет опыт работы в области недвижимости с 1994 г., в том числе в государственных и крупных коммерческих структурах - Департамент имущества города Москвы, строительное управление № 155, инвестиционная компания «Росбилдинг», департамент инвестиционных и девелоперских проектов треста «Мособлстрой-6». Под его руководством реализован проект реконструкции офисного центра в Москве, позднее переименованный собственником - компанией Horus Capital - в «Авион» и получивший номинацию лучшего бизнес-центра класса В на церемонии вручения наград в области коммерческой недвижимости Commercial Real Estate Awards 2006.


За последние 15 лет Руслан принял участие в реализации более 40 проектов в области коммерческой, жилой и социальной недвижимости, в том числе таких, как штаб-квартира РОСНАНО, БЦ «Аврора Бизнес Парк» (3-я очередь), МФК «Парк Победы», БЦ «Кругозор», «Диапазон», «Фабрика Станиславского», ЖК «Knightsbridge Private Park», БЦ «Тайм-центр», а также офисы Raiffeisen-Life, Beiersdorf, HERMES, «Тройка-Д банк», Panasonic, Alma Group, Coloplast, Hankook, «ОПИ», «МРТС», «Газпром», «Синтерра», «Мортон», «Р-Стайл» и других общей площадью более 600 тыс. кв. м.



Современный период развития общества в области формирования среды жизнедеятельности характеризуется созданием уникальных сооружений и архитектурно-строительных комплексов, образуя все более сложные строительно-эксплуатационные системы. Подземная урбанистика, высотное строительство, оригинальные планировочные и конструктивные решения сооружений, основанные на достижениях высоких технологий и современных инженерных решениях, представляют прогрессивные тенденции современного строительного комплекса.


Построение многоступенчатой стратегической схемы процесса, включающей в себя исследование рынка, маркетинг, подбор команды участников проекта, проектирование, строительство, финансирование, учет, управление имуществом и пр., может предопределить либо успех, либо провал проекта.

Перечень основных болевых точек, характерных для отрасли неизменен: нарушаются сроки сдачи объектов, реальные затраты часто превышают бюджетные прогнозы, квалификация исполнителей не соответствует декларации по качеству и ресурсам.


Удивительно, что до настоящего времени, несмотря на знание основных причин, неизбежно приводящих к необходимости антикризисных мер по решению возникших отклонений, управляющие нечасто используют превентивный подход к анализу и контролю условий реализации проекта и рисков, положительно влияющих (причем на разных этапах реализации) на проблемные факторы. Внимание координаторов концентрируется на устранении последствий в завершающей стадии строительства –вместо идентификации источников рисков и заблаговременной работы с ними.



Анализ исходных данных

Одной из основных задач, решаемых экспертами по управлению проектами, является контроль или зачастую (по причинам, указанным выше) устранение базовых рисков в части сроков, качества и стоимости проектных, строительно-монтажных работ, поставки оборудования и обустройства.


Особенностью организации современного пространства как для жизни, так и для бизнеса является практичный и рациональный подход. Объем внутренних и внешних коммуникационных центров, логистической структуры архитектурных решений меняется вследствие изменений поведенческой парадигмы и бизнес-моделей организационных структур компаний.

«Игры» с обустройством пространства влияют на настроение, мотивацию и производительность труда, индикатором которых может служить финансовый результат экономической активности.


Теория баланса сил в полной мере применима в проектной деятельности.

Четкое осознание замысла заказчика и владение исходными данными позволяют наиболее эффективно структурировать план работы над проектом.

Анализ исходных данных позволяет сделать вывод о реализуемости и жизнеспособности проекта до наступления основной инвестиционной фазы. Именно потенциал исходных данных является основой проектного задания.

При этом пожелание заказчика может меняться в процессе анализа. К примеру, он заинтересован в реконструкции здания, но в результате проведенного анализа оказывается, что требуемый объем инвестиций превышает предельные величины финансовых возможностей компании. При этом, например, технические возможности объекта позволяют ограничиться переоборудованием отдельных этажей, таким образом, средства на дополнительные задачи для развития бизнеса будут перераспределены. То есть при изменении исходного замысла заказчика, трансформируется и идеология работы с проектом.



Следует отметить, что значимость отдельных факторов риска может меняться в течение периода работы над проектом, и нет комплексных методов прогноза и анализа, способных устранить все недочеты на ранней стадии реализации. Безусловно, риски должны быть оценены в самом начале, но непрерывный мониторинг и их переоценка позволяют выстроить рациональное поведение в соответствии с меняющимися обстоятельствами.


Контроль на старте

Каждый проект индивидуален, поскольку обладает своими уникальными характеристиками, требующими кастомизированной методологии анализа (слово «кастомизация» происходит от английского customer – потребитель).

Необходима экспертная идентификация и оценка вероятности наступления тех или иных событий, оценка степени их влияния на параметры проекта, анализ возможных вариантов развития и определение соответствующих компенсационных мероприятий.


Поэтому чем больше несоответствий и разногласий на первоначальных этапах будет выявлено и решено, тем меньше трудозатрат и финансовых ресурсов будет использовано в процессе решения потоковых вопросов.

Общеизвестно, что любая ошибка при первоначальном проектировании может в дальнейшем повлечь целый ряд трудностей в процессе реализации проекта. Именно этот этап является ключевым для работы контролирующих экспертов архитектурно-инженерной группы. Его детальная проработка позволяет до начала строительно-монтажных работ проверить существующие архитектурные и инженерные решения на соответствие заданию, нормам и логике и при необходимости скорректировать их, а также (оптимизировать) бюджет.



Поэтапное утверждение архитектурных решений логически синхронизирует пространственное планирование и архитектурный код концепции дизайна, ведь привлекательный дизайн играет не менее важную роль, чем правильное распределение площади.


Наибольшие же риски на данном этапе создает неопределенность, потому как именно в этот период следует принимать ключевые решения, влияющие на ожидаемый результат.


Как избежать цепной реакции?

В разработке проекта могут участвовать множество узкопрофильных специалистов, ввиду чего всегда есть риск возникновения разногласий. Привести проектировщиков к общему консенсусу необходимо, хотя сделать это бывает крайне сложно по той причине, что каждый может тянуть одеяло в свою сторону. Важно проверить и оценить качество работы проектировщиков, проконтролировать их действия и решения на предмет их целесообразности.

Доведение проекта до ума позволяет сэкономить иногда более 15 % стоимости реализации проекта.


Переходя от процесса проектирования к физической реализации, следует учесть, что дальнейшие движения будут уже складываться из множества разделов, связанных особыми условиями - технологией производства. Иерархические связи, очередность производства и взаимное влияние состава разделов плана производства работ не могут быть изменены без последствий для ожидаемого результата.



Периодически мы сталкиваемся с тем, что подрядчики не успевают в срок проделать весь спектр работ в свойственном ему порядке. В отсутствие осознания взаимосвязи такие ошибки или намеренные решения, принятые в спешке, в большинстве случаев негативно сказываются как на качестве работ, так и на сроке ввода объекта, почти всегда вызывая финансовые потери.

Иногда такие «нюансы» могут кардинально повлиять на итоговую работоспособность систем, цепной реакцией вызывая за переделкой инженерных систем необходимость повторного производства общестроительных работ.


Интересный момент: зачастую у заказчика отсутствует понимание необходимости контроля за производством работ и оказанием услуг подрядными организациями. Такая позиция основывается на соответствующих заверениях исполнителей или возникших доверительных отношениях. К сожалению, это распространенное заблуждение в основном опровергается по факту наступления форс-мажорных обстоятельств, подтверждая аксиому о том, что у заказчика будет значительно больше уверенности в успешной реализации проекта, а также в качестве строительства или ремонта, если исполнители будут знать, что сопровождение процесса производства и оценку результатов их труда ожидает независимая строительная экспертиза.


В таком случае даже дополнительные вводные данные, поступающие в процессе работ, пройдут проверку на возможность интеграции в существующую систему производственных отношений, а не будут приняты вслепую, позволяя, в свою очередь, подрядчику обоснованно в одностороннем порядке изменить свои договорные обязательства и избежать ответственности за допущенные несоответствия проектных решений нормам и правилам производства.



При отсутствии возможности имплементации решений важно донести до инициатора причины, произвести поиск альтернативных решений, которые с наименьшими затратами могут быть реализованы качественно и в установленный срок.


Послесловие

Подытоживая, хочется отметить, что стоимость квалифицированного сопровождения проектов всегда окупается в процессе и зачастую помогает избежать крупных потерь. Грамотные решения на стадии планирования и проектирования, а также изначальная определенность в череде вопросов помогут не только своевременно реализовать проект, сэкономив деньги и нервы, но и сыграет на руку при дальнейшей его эксплуатации.


Просмотров: 30
Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon

Присылайте свои статьи по адресу: depat.info@yandex.ru