Как высокие технологии меняют складской рынок

Скорость покупки в мегаполисах растет как на спидометре болида Формулы1. Это стало возможно за счет развития онлайн-торговли, что в свою очередь требует создания новой складской инфраструктуры. Экономические расчеты говорят, что в черте города склады должны быть многоуровневыми, и они появляются. Причем происходящие изменения в логистической отрасли нельзя даже назвать новым трендом, это скорее фундаментальный структурный сдвиг. О нем и его последствиях для складского сегмента шел деловой разговор в «Технополисе Москва», на третьей практической конференция «Light Industrial 3.0.: склады растут вверх». Ее организаторами выступили Ассоциация индустриальных парков России, компания Skladman USG и Ассоциация инвесторов Москвы.



Онлайн-торговля создала новый тип складской недвижимости – с другими объемно-планировочными решениями, мощностями и местоположением. По прогнозам компании CBRE, в ближайшей перспективе многоэтажные склады и склады с многоярусным хранением станут более привычным решением для европейского логистического рынка, по крайней мере вблизи или на территории крупных городов.



Практика строительства многоэтажных складов изначально получила свое развитие в Азии, где стремительный экономический рост и индустриализация экономики происходили на фоне острой нехватки земельных ресурсов. В 50-годы прошлого столетия мнгоэтажные складские комплексы использовались и в Европе, в основном на крупных железнодорожных узлах.


Возврат к многоэтажным складам и появление многоуровневых зданий, объясняется развитием технологий в области вертикального транспорта и робототехники. Это значит можно эффективнее использовать 3-е измерение, складировать вверх по вертикали. «Тенденция многоэтажности и использование высотного складирования это – одно из главных изменений на рынке. Она позволяет решить нехватку земли и квалифицированной рабочей силы» считает Евгений Нумеров, Управляющий директор, партнёр Skladman USG


В своей презентации он подробно остановился на форматах многоэтажных складов и особенностях их строительства в черте города. В частности, он отметил, что при выборе конфигурации «вертикального» склада можно руководствоваться следующими принципом:

• многоэтажные склады больше подходят для операторов, работающих с большим ассортиментом товаров и высокой интенсивностью процесса сборки заказов;

• при работе с большими объемами однородных товаров, позволяющими использовать автоматизированные решения, оператору больше подойдут многоярусные склады.



«Скорость доставки» является вторым (после стоимости доставки) наиболее важным фактором, на который обращают внимание пользователи при совершении покупок в интернет-магазинах. По данным исследования, приведенным Евгением Нумеровым, за срочную доставку готовы платить 72% респондентов.



В городских логистических центрах, ориентированных на доставку «последней мили», не требуется 9-метровая высота потолков. Для нужд арендаторов достаточно высоты в 4,5–6 м. Однако при реализации проектов формата Light Industrial имеются свои риски. В частности, к ним относятся:

• Сложность проектирования и значительные расходы на строительство подобных проектов. Достижение экономической эффективности проекта зависит от правильной оценки потенциального спроса, достижимых ставок аренды и прогнозируемых арендных потоков.

• Высокая стоимость земли, из-за которой возникает «конкуренция» с другими видами коммерческой и жилой недвижимости.

• Сложность оценки многоуровневого склада как инвестиционного продукта в силу отсутствия на рынке наработанной практики и понимания специфики такого объекта.



Главная проблема при строительстве многоэтажных складов – размеры транспорта. Перед девелопером и инвестором стоит задача найти баланс между конфигурацией склада под операционные задачи арендатора или конечного пользователя и объемом затрат, которые повлечет каждое из выбранных решений.




Об своем опыте создания высокотехнологичных модулей формата Light Industrial рассказал Александр Подусков, директор департамента девелопмента компании KR Properties. По его словам, городской технопарк Pererva — единственный в Москве индустриальный способный обеспечить амбициозные российские компании из реального сектора экономики высокотехнологичным пространством, в котором можно комфортно разместить полный цикл бизнес-процессов: производство, логистика, продажи и администрирование. «Применив успешный опыт европейских технопарков сегмента Light Industrial, мы создаем продуманную до мелочей среду обитания для вашего бизнеса», – заявил Александр Подусков.

Технопарк Pererva расположен в Юго-Восточном округе Москвы в 12 минутах пешком от метро «Марьино» и в 7 минутах от ж/д станции «Перерва». Удачное расположение вблизи основных автомагистралей города позволяет гибко решать логистические задачи, а близость к жилым массивам обеспечивает бизнес постоянным потребительским спросом.



Модули в составе технопарка Pererva отвечают всем современным европейским стандартам индустриальной недвижимости. Благодаря продуманной эргономике модуля варианты его использования подходят для полного цикла деятельности компаний: от шоурума и склада (последней мили) до производства. Трехуровневые модули оборудованы собственной зоной разгрузки с секционными промышленными воротами, к которым примыкает гидравлический подъемник.


Каждый модуль имеет естественное ленточное освещение на 2 и 3 этажах. Комплекс отвечает стандартам энергоэффективности класса «А», что позволит снизить расходы на отопление и поможет поддерживать климатические условия, необходимые для производства.



Особое внимание организаторы конференции постарались акцентировать на развитии складского сегмента в так называемых зонах КУРТ.

В каждом муниципальном районе и городском округе Московской области есть зоны комплексного и устойчивого развития территории (КУРТ). Они отображены на картах градостроительного зонирования правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Зоны КУРТ были сформированы с целью наиболее эффективного использования территории региона. Сейчас в Подмосковье насчитывается более 1,2 тысячи КУРТ. Из них 75% являются зонами жилого назначения и 25% − нежилого. В зоны КУРТ нежилого назначения включены земельные участки, расположенные на территориях с развитой транспортной инфраструктурой, а также те участки, ресурсы которых расходуются неэффективно. К последним, например, относятся заброшенные фермы и неиспользуемые промышленные зоны.



То же самое относится и к Новой Москве. КУРТ позволяет комплексно развивать присоединенные территории, сбалансировать их социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру, а также создавать новые рабочие места.

Кроме того, в рамках КУРТ предполагается решить базовую градостроительную задачу: вовлечь в оборот неиспользуемые земельные участки и исключить несбалансированную и точечную застройку. Механизм КУРТ дает возможность регулировать реализацию земельных участков, сроки строительства и объемы жилой застройки.


Не случайно в ходе конференции выступили не только представители ведущих девелоперских компаний, в портфеле которых имеются складские и торговые проекты, а также власте московского региона. В частности, много вопросов у участников конференции возникло в ходе выступления. Ирины Дегтяревой, представителя агентства промышленного развития города Москвы. Их интересовала разработка проектов планировки в зонах КУРТ, соглашения по итогам договоренностей с правообладателями земельных участков, каким образом осуществляется процедура разработки границы территории участка и т.д.

Предлагаем вашему вниманию фотоотчет с мероприятия.






Просмотров: 20
Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon

Присылайте свои статьи по адресу: depat.info@yandex.ru