Кадры решают всё. Как получить профессионального арендатора

Наталия ЕГМЕНОВА: «Арендодатель априори имеет ряд требований к арендатору, в том числе к профессиональному уровню его специалистов. А насколько сам арендатор представлен профессионалами? И как готовы меняться арендаторы для успешного сотрудничества».


Наталья Егменова

Досье автора

Наталия Егменова, консультант, эксперт в сфере административного управления и поддержки. Член Совета по профессиональным квалификациям офисных специалистов и вспомогательных административных работников Национального совета при президенте РФ. Руководитель группы разработчиков профстандарта «Специалист административно-хозяйственной деятельности». Автор и преподаватель дисциплин: «Подбор объектов недвижимости и аренда помещений в целях размещения организации и ведения ее хозяйственной деятельности» и «Отделка офиса. Организация, проведение и приемка ремонтно-строительных и монтажных работ» в рамках профессиональных программ дополнительного образования в Финансовом университете при Правительстве РФ.


«Кто в вашей компании занимается вопросами аренды помещений?» - вполне себе нормальный вопрос, если у звонящего есть предложение, а у того, кому звонят, есть запрос. Только ответ может очень озадачить. И если в большинстве компаний Москвы и Санкт-Петербурга есть понимание, что функционал по подбору помещения, организации ремонта и переезда находится в зоне ответственности административно-хозяйственных подразделений, то в остальных организациях этим человеком может оказаться кто угодно, вплоть до секретаря. Бывает и по-другому: решение такого важного и сверхответственного вопроса берет на себя руководитель компании.


С одной стороны, это личное дело каждого, как и чьими руками организовать подбор помещения и переезд. С другой – достаточно серьезный проект может быть реализован человеком, смутно понимающим его специфику и сложность. Последствия такого непрофессионального подхода для компании-арендатора, как с точки зрения операционного обслуживания, так и стратегического развития, могут быть очень печальные.



Для девелоперов сотрудничество с таким представителем тоже может иметь свои не самые приятные последствия. Сложности обычно возникают как на этапе подбора, так и в период аренды помещения. Взаимодействие с непрофессионалом требует больше сил и времени для объяснения многих нюансов по самому объекту, очень глубокого погружения в тонкости инженерии, причем зачастую именно инженерии в целом, чтобы можно было объяснить, как работают системы жизнеобеспечения в конкретном помещении. Очень сильно может затянуться процесс заключения договора аренды как такового. Но давайте признаемся, всё может быть с точностью до наоборот. Все получилось быстро и без лишних вопросов: оперативно посмотрели, быстро подписали договор аренды, скоренько сделали ремонт. А проблемы начались потом, когда арендатор вдруг столкнулся с какими-то неудобствами, а претензии посыпались арендодателю.


Конечно, не стоит лукавить, некоторым арендодателям такие представители арендатора очень даже нравятся, потому что основная задача – продать. А переезд на новое место, пусть уже и с набитыми шишками, дело хлопотное, и не многие арендаторы, столкнувшись с последствиями непрофессионального подхода к подбору помещения, готовы на новый переезд.


Руководитель без образования

Тем не менее хочется поговорить о выстраивании здоровых отношений между арендаторами и девелоперами. В современной России рынок недвижимости относительно молодой. На его развитие оказывают влияние как западный опыт, так и особенности отечественной экономики в целом. Необходимость в профессиональных участниках – это уже не просто пожелания отдельно взятых игроков, а жизненная необходимость, потому что критическая масса неграмотных и ошибочных решений уже достигнута. Одним из шагов в правильном направлении может стать формирование со стороны арендатора профессионального и грамотного подхода к аренде. Здесь, безусловно, кадры решают всё.



В основе любого профессионализма лежат знания, которые, в свою очередь, являются фундаментом для умений. Применяя знания и умения на практике, специалист приобретает опыт. Но сегодня сложилась парадоксальная ситуация. Среди специалистов административно-хозяйственной сферы большинство не имеют даже строительного или технического образования. И, как ни странно, это направление в образовании для руководителя или специалиста административно-хозяйственного подразделения не может быть определяющим, так как вопросы, касающиеся недвижимости по своему объему, стоят на одном уровне с управлением корпоративным транспортом, закупками, секретариатом или делопроизводством. При этом многие опытные и высокопрофессиональные руководители административно-хозяйственных подразделений не имеют профильного образования. Знания и умения им приходилось осваивать самостоятельно, как говорится, «в поле», и часто путем проб и ошибок.





Для человека, далекого от этой сферы, суть проблемы может быть абсолютно непонятна. Что сложного – пойти получить профильное образование, и можно работать. Вот здесь и начинается самое интересное! Нет в нашей стране профильного профессионального образования для подготовки административно-хозяйственных специалистов. И его отсутствие для специалистов административно-хозяйственной сферы в Российской Федерации оказалось серьезным пробелом в области подготовки профессиональных кадров. По сути, нет и четких критериев профессии как таковой с учетом современных тенденций и реалий. Анализ деятельности различных предприятий и организаций показал, что нет единого понимания функционала специалистов административно-хозяйственной деятельности (АХД) и единых формулировок для обозначения должностей. Вот такой парадокс: люди работают, задачи выполняют, реализуют проекты, а универсальных критериев профессии специалиста в системе АХД для всех отраслей и образования нет.


Профстандарт для специалиста АХД

И только эта проблема стала абсолютно очевидна, как свет увидел Указ Президента РФ от 7 мая 2012 г. № 597 «О мероприятиях по реализации государственной социальной политики», в котором была поставлена задача разработать профессиональные стандарты для всех отраслей экономики.

Соответствие описания профессии современным реалиям – одна из основных задач профессиональных стандартов. Кроме того, они четко определяют:

  • трудовые функции работников, или, другими словами, должностные обязанности;

  • единые квалификационные требования по должностям;

  • критерии системы профессионального образования.

В конце 2014 г. началась работа над проектом профессионального стандарта «Специалист административно-хозяйственной деятельности». В итоге был разработан документ, целью которого стало формирование единого подхода к оценке квалификации специалистов и руководителей АХД, создание базовых требований к компетентности, необходимым навыкам и знаниям, требованиям к опыту практической работы. Ключевая задача при работе над профстандартом была сформулирована следующим образом: формирование требований к образовательным стандартам и появление профильного образования в административно-хозяйственной сфере (которое, как я упоминала, до настоящего времени отсутствует в нашей стране).





Акцент на недвижимости

Если говорить простым языком, профстандарт имеет два вектора. Один определяет квалификационный уровень, их для разработки стандартов утверждено девять. Например, рабочий – второй уровень, слесарь-механик – третий уровень… инженер – пятый уровень, главный инженер – шестой уровень и т. д. У каждого уровня по возрастающей свои требования к образованию, знаниям и навыкам, а также своя планка ответственности и полномочий. Второй вектор – это направления, в соответствии с которыми работник выполняет свой функционал. И данные направления реализуются обобщенными трудовыми функциями, каждую из которых, но в полном объеме может выполнить как минимум один работник.


Управление недвижимостью, бесспорно, одно из самых серьезных и «тяжеловесных» направлений, находящихся в зоне ответственности административно-хозяйственных подразделений. Именно поэтому при работе над профессиональным стандартом «Специалист административно-хозяйственной деятельности» было уделено много внимания вопросам подбора объектов недвижимости, их эксплуатации и обслуживания, проведения строительно-монтажных и ремонтно-отделочных работ, документационному сопровождению бизнес-процессов управления недвижимостью. В рамках конкретно управления недвижимостью определены два квалификационных уровня и Обобщенные трудовые функции (ОТФ).

Обобщенная трудовая функция «Материально-техническое и документационное сопровождение процесса управления недвижимостью организации» имеет пятый квалификационный уровень и определяет область деятельности специалиста АХД и специалиста по управлению корпоративной недвижимостью. Основные задачи, которые предстоит решать работникам данных должностей, определены следующими трудовыми функциями:

  • сопровождение и обеспечение процесса эксплуатации, обслуживания и ремонта объектов недвижимости организации;

  • подбор объектов недвижимости в целях размещения организации и ведения ее хозяйственной деятельности;

  • документационное сопровождение, связанное с обеспечением права собственности или иного вещного права и процессов использования, эксплуатации и обслуживания объектов недвижимости организации;

  • организация закупки и приобретения товаров, оборудования и услуг в целях эксплуатации и обслуживания объектов недвижимости организации.

Данная ОТФ содержит описание функционала специалистов, которые технически реализуют поставленные задачи.



Для руководителей определен следующий квалификационный уровень – шестой, а также приведены наименования должностей: руководитель административно-хозяйственного подразделения, начальник административно-хозяйственного подразделения, руководитель подразделения по управлению корпоративной недвижимостью. Причем слово «подразделение» подразумевает вариативность в зависимости от принятой в компании структуры и наименований этих подразделений. Название обобщенной трудовой функции сформулировано как «Управление объектами недвижимости, находящимися в собственности организации или используемыми на основании других вещных прав». Управленческие задачи определены следующими трудовыми функциями:

  • организация и обеспечение управления собственной недвижимостью и недвижимостью, используемой на основании других вещных прав;

  • организация процесса выбора объекта недвижимости в целях покупки или аренды;

  • управление документационным сопровождением объектов недвижимости организации.

Первый шаг – он трудный самый

Даже если не углубляться в изучение профстандарта, можно по двум названным ОТФ понять, что задачи специалиста определяются больше в рамках сопровождения и обеспечения бизнес-процессов, связанных с управлением недвижимостью. В то время как руководитель бизнес-процессы больше организовывает, управляет ими и контролирует их. Консолидирует же управление (не только недвижимостью, но и другими процессами поддержки бизнеса) лицо, имеющее еще более высокий квалификационный уровень - это административный директор, управляющий делами, заместитель генерального директора по поддержке, вице-президент по поддержке, заместитель генерального директора по общим вопросам. Именно эти топ-менеджеры должны выстраивать операционное и стратегическое управление процессами административного, хозяйственного, документационного и организационного сопровождения и обеспечения деятельности организации.



Сегодня уже совершенно определенно можно сказать, что первый шаг в направлении системного повышения профессионального уровня специалистов арендатора, ответственных за аренду, сделан, и, кроме того, произошло определение этих специалистов как таковых. Проект профессионального стандарта «Специалист административно-хозяйственной деятельности» был одобрен Национальным советом при Президенте Российской Федерации по профессиональным квалификациям 21 июня 2017 г. Сейчас документ проходит итоговую подготовку для утверждения Минтрудом России. Следующим шагом станет разработка федерального государственного образовательного стандарта и создание на его основе программ для профессиональной подготовки специалистов административно-хозяйственной сферы. Сегодня уже определены основные направления в части управления недвижимостью, которые необходимо включить в образовательные программы: основы строительства и инженерное оборудование зданий, основы девелопмента, юриспруденция, экономика и финансы.


Сегодня уже подготовлены программы дополнительного образования, которые разрабатывались в полном соответствии с профстандартом «Специалист административно-хозяйственной деятельности», и в этих программах очень большое внимание уделено технологиям подбора объектов недвижимости, заключению договора аренды, организации и проведению ремонтных работ, эксплуатации и обслуживанию офисных помещений.

Первый шаг на пути, где всё решают профессиональные кадры, сделан.

Просмотров: 12
Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon

Присылайте свои статьи по адресу: depat.info@yandex.ru