Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

Читать дальше

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon
Поиск
  • Vitaly Prostakov

Жизнь после кризиса: кто увидит свет в конце тоннеля?

Пост обновлен февр. 5


Роман ЛЯБИХОВ: «Увидим ли мы привычную для себя маржу, после того как пройдет кризис? Едва ли. Мы будем двигаться в русле общемировых тенденций, но пока есть один аспект, который усложняет это движение. Наш рынок не соответствует общемировому спросу и предложению».

Досье автора

Роман Лябихов,генеральный директор ГК «Атлант». Окончил Санкт-Петербургский государственный морской технический университет по специальности «промышленное и гражданское строительство». Начиная с 1997 г. создал и руководил рядом предприятий в сфере химической промышленности. В 2011 г. стал одним из основных акционеров ГК «Лидер Групп» и возглавил работу в Московском регионе. В апреле 2017 г., после разделения ГК «Лидер Групп», основал ГК «Атлант» - независимую девелоперскую компанию полного цикла, реализующую масштабные проекты в Новой Москве и Московской области. Член cовета ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья».


Если спросить любого участника рынка недвижимости, что его интересует в данный момент, то первое, что он ответит: «Стоимость квадратного метра». Причем отвечающим может быть кто угодно - и покупатель, и застройщик, и инвестор, и банкир... Цена всегда была и остается барометром экономической погоды в нашей отрасли.


В последние несколько лет этот аспект звучит особенно остро. Все мы свидетели падения рынка, и в частности - стоимости жилья. В Москве и области снижение было примерно одинаковым – от 10 до 25 %. Однако, судя по тем локациям, с которыми мы работаем, могу сказать, что в некоторых случаях снижения не было вовсе или на весьма незначительную величину. Таких территорий в нашем регионе достаточно много. Дело в том, что все зависит от объема предложения. Там, где его немного – спрос повыше и цены, соответственно, остаются стабильными. И наоборот: в таких локациях, как Химки, Некрасовка, Новая Москва, предложение - в избытке, и, разумеется, застройщики, чтобы продать свои квадратные метры, вынуждены давать прямые или скрытые скидки. В некоторых случаях дисконт весьма и весьма существенен. (К сожалению, информацией о положении дел в пределах Третьего транспортного кольца я владею меньше, но знаю, что и здесь есть такие территории.) Словом, снижение налицо, но оно весьма сильно сегментировано.





За чей счет банкет?

Разумеется, «дешевый квадрат» интересен для потенциального покупателя, но он сильно снижает маржу застройщика. Если кто-то думает, что жилье становится таким доступным благодаря всеобщему снижению цены на стройматериалы или энергоносители, то он ошибается. Тогда вполне закономерен вопрос: за чей счет банкет? Только за наш – девелоперский. Ответственно могу заявить, что ни одна составляющая, из которых складываются этапы при возведении проекта, за последние несколько лет не подешевела. Например, буквально недавно я вел переговоры с компанией-монополистом. По сравнению с 2013 г. тариф вырос втрое!


Поэтому когда мы говорим, что снизилась средняя стоимость недвижимости и стоимость по каким-то проектам, то это произошло исключительно за счет маржи девелопера. Там, где этот процесс прошел максимально жестко, у застройщика в активе остались если не считаные проценты, то не более 10 %, - точно.





В русле общемировых тенденций

Если говорить о ситуации на зарубежных рынках, то здесь картинка несколько иная. Возьмем, к примеру, Западную Европу. В общем и целом, в таких странах, как Германия, Италия, Финляндия, Испания и Португалия, доходность проекта составляет порядка 30 %. Бывает и меньше, в том числе и 5 % например, но в среднем цифра именно такая.


Впрочем, не будем забывать, что многое зависит и от ставки кредитования. Один мой знакомый получил финансирование девелоперского проекта в США. Под 12 %. В долларах, разумеется. У нас в рублях деньги можно взять дешевле, в некоторых случаях под 10 %. То есть в России не все так плохо. В среднем, конечно, это от 12 до 14 %. Но ведь не в валюте! Впрочем, в регионах получить названный мной процент тяжелее, потому что там нет таких активных продаж, как в столице, и, соответственно, банки неохотно осуществляют проектное финансирование.


Но вернемся к марже девелопера. За рубежом она - 30 %, а у нас раньше могло доходить до 100 %, потом - вдвое меньше, а сейчас фактически до 10 % - в слабых проектах, 25 % - в средних и 50 % - в проектах очень хороших. Поэтому когда у тебя в портфеле такой микс, то можно держать и низкорентабельные активы, зарабатывая за счет высокодоходных.





Увидим ли мы привычную для себя маржу, после того как пройдет кризис? Едва ли. Мы будем двигаться в русле общемировых тенденций, но пока есть один аспект, который усложняет это движение. Наш рынок не соответствует общемировому спросу и предложению. Мы знаем, что на каждого жителя в мире строят 1 кв. м в год. У нас население составляет 140 млн и 70 млн кв. м - ровно в два раза меньше. К тому же половина из них - частные дома. То есть реальной площади в новостройках не более 40 млн.


Не обижайте «малышей»!

Многие говорят, что российский рынок недвижимости вошел в новую эру, уже не будет всплеска цен, взрывного роста и т. д. Я с этим, конечно, согласен, факты говорят сами за себя. Однако возникает вопрос: хорошо это или плохо? Наверное, хорошо, потому что количество компаний уменьшится, случайных игроков станет меньше, соответственно будут выстроены более четкие взаимоотношения субъектов рынка. Я имею в виду не только девелоперов, но и банкиров, а также власть. Понятные правила игры еще никому не мешали.

И в то же время я категорически не согласен с заявлениями типа: «Давайте оставим десяток компаний». На мой взгляд, только рынок может определять, какое количество компаний должно остаться. Здесь слово за покупателем. Если он готов отдать свои деньги маленькому застройщику, то он их ему отдаст. Более того, есть регионы, в которых нереально за пять лет сдать 10 тыс. кв. м. Там самый крупный застройщик делает 1000 или 1500 квадратов в год, не более. Получается, что ему придется уходить с рынка? Тогда вообще никого не останется. Ведь крупному бизнесу маленький регион не интересен, а местный, таким образом, мы убьем. Я сам работал в Архангельской области и точно знаю, что там из тридцати лишь две, максимум три, компании имеют в своем активе 10 тыс. квадратов.


Фантазии и реальность

Если говорить о других вещах, связанных с переходом рынка на новый этап развития, то я бы поспорил и с заявлением, что в России уже невозможен взрывной рост спроса, например, как это было десять и даже пять лет назад. Всякое бывает. Вдруг через полгода все «проснутся», сбережения достанут… Фантазии, скажете вы? Может быть. Но давайте посмотрим на другие рынки в части реагирования спроса. Возьмем, к примеру, автомобильный сегмент. Чуть изменилась ситуация, и спрос резко подпрыгнул. В июле-августе нынешнего года – в 2-2,5 раза по многим маркам. И это при том, что, по моим наблюдениям, недвижимость повторяет тенденции автомобильного рынка с лагом примерно в шесть месяцев.


Правда, это лишь мое предположение, а не экспертное мнение. Скорее всего, у нас такого не произойдет, квартира - это все же другая покупка, более осознанная и дорогая. И все же я не удивлюсь, если через пять-шесть месяцев мы увидим рост 5-10 %: потому что средний бюджет покупки автомобиля сегодня составляет полтора миллиона рублей, а квартиры в некоторых локациях Московского региона стоят 2,5 млн, и даже меньше. То есть человеку ничего не мешает приобрести квартиру, а не машину. Иными словами, жилье и личный транспорт стоят на одной ценовой полке, и это, на мой взгляд, первый сигнал рынку недвижимости, что спрос больше падать не будет.



Комфорт плюс локация

Рост спроса неизбежен. И не только потому, что ипотека в России уже не 11, а 9 % и, как обещают власти, может снизиться до 7 %. Покупатель видит, что ему сегодня предлагается продукт более высокого качества, чем раньше, причем за вменяемые деньги. И с точки зрения комфорта, и с точки зрения среды, в которой живет человек. Это и коммерческие помещения на первых этажах, и транспортная инфраструктура, и парковочные места, и дворы без машин (где это удалось запроектировать). Лет пять назад это было излишеством в демократичных проектах. Сегодня если девелопер не создает комфортную среду проживания в своем проекте, то он или недополучает маржу, или приобретает вялотекущие продажи. Между тем, комфортную среду невозможно создать в чистом поле, нужна качественная локация, обжитая территория. Место по-прежнему является определяющим фактором.


Оптимизация рисков

Безусловно, сейчас мы вынуждены внимательно смотреть на свои издержки. В первую очередь необходимо использовать новые материалы и технологии. А это влечет за собой изменения в конструктиве, например, фасадов, в инженерии… Девелопер обязан на это обращать самое серьезное внимание, что-то менять, естественно, без ущерба для качества, то есть оптимизировать затраты. Над этим сегодня работают многие компании, тщательно диагностируя количество штата, выстраивая взаимоотношения с подрядчиком и пр. Кто-то этим занимался всегда, и сейчас он имеет преимущество. А кто-то уделял этому мало внимания, потому что маржа позволяла, и теперь такие компании пожинают соответствующие плоды.


Кроме того, весьма осторожно девелоперы стали выводить на рынок новые проекты. Наша компания, например, обладает большим земельным банком, но мы осознанно держим на полке некоторые свои наработки. До следующего года, а может, и больше. Пока еще велики риски, что объект не будет распродан, и мы на нем не заработаем.





Электронный слесарь нужен в каждом доме

Сегодня много говорят о цифровой экономике. Насколько она должна присутствовать в новостройке и станет ли это для девелопера головной болью? На самом деле девелоперы к ней готовы, поскольку на это потребуются не большие деньги. Опыт показывает, что цифровые технологии за последнее время шагнули далеко вперед, и многое стало дешево и доступно. Системе «умный дом» - быть, и никуда от этого не денешься. Жители смогут в режиме онлайн отслеживать приход сантехника, управляющая компания (УК) будет оповещать о суммах и времени платежей и т. д. Пока цифровая «пандемия» не носит массового характера, но через пару лет все это будет повсеместно, в каждой новостройке и даже в домах старого фонда. Во всяком случае для девелопера это совершенно не дорогое удовольствие - установить в доме какое-то программное обеспечение и подключить к нему всех жильцов. «Электронный слесарь» придет в каждый дом. Ведь уже сейчас есть платформы для УК, и они реально востребованы.