Живые инвестиции с «чёрного» хода


С переходом на эскроу-счета в июле нынешнего года, застройщики лишатся беспроцентных инвестиций от дольщиков. Одни компании начнут использовать средства банков в рамках проектного финансирования,  другие - собственные накопления, а третьи - искать иные пути финансирования или, как говорят некоторые эксперты, обходные.



О том, что таковые имеются, знают все. Их законность иногда можно поставить по сомнение, однако есть и вполне легальны схемы реализации недвижимости с привлечением «бесплатных» денег.  О некоторых схемах нам рассказал Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «Бон Тон». 


Согласно действующей редакции 214-ФЗ, застройщики, реализующие жилые помещения физическим лицам, обязаны использовать только ДДУ. Но при этом закон допускает продажу гражданам нежилых помещений как по ДДУ, так и на основании иных договорных конструкций, что предоставляет застройщикам возможность выбора формы договора. 

«На практике вероятны любопытные ситуации, - говорит Дмитрий Логинов. – Например, когда дольщик приобретает квартиру по ДДУ, при этом машино-места и кладовки реализуются по предварительному договору купли-продажи, а коммерческие помещения на первом этаже - по договору соинвестирования».

Раньше такое разнообразие несильно влияло на рынок, ведь по всем договорным конструкциям застройщики получали денежные средства напрямую от дольщиков. По этой причине многие компании предпочитали реализовывать нежилые помещения по тем же ДДУ, что и квартиры. 


Однако схема с эскроу-счетами меняет ситуацию. После 1 июля 2019 года застройщики теряют возможность напрямую привлекать средства дольщиков по ДДУ, в то время как прочие варианты лишены указанного ограничения. Соответственно, появляется интерес в отказе от ДДУ при продаже машино-мест, кладовок, нежилых помещений, в пользу  других схем.


По словам эксперта, на практике может сложиться интересная ситуация при пакетных продажах, то есть когда идет одновременное приобретение жилья, машино-места и кладовки. Застройщики могут пытаться играть с ценой, снижая стоимость квартиры и в то же время повышая ценник на нежилье. 

Конечно, до предложений в формате «купи машино-место за 6 млн рублей и получи квартиру бесплатно» дело вряд ли дойдет, но возможности маневра у маркетологов будут.  


Еще одной «дыркой в заборе» реформы является проблема апартаментов, представляющих собой нежилые помещения, но приобретаемых в основном для проживания. Апартаменты дешевле квартир, поскольку при их проектировании и строительстве не обязательно соблюдать требования, действующие в отношении жилых помещений. Например, в части инсоляции и социальной инфраструктуры. 


Первоначально рынок таких объектов развивался в крупных городах. Их удобно возводить там, где площадки под застройку сильно ограничены соседними зданиями, и это объясняется менее жесткими требованиями в отношении проектов.

В то же время реформа долевого строительства способна переформатировать сам подход к строительству апартаментов в России.


Поскольку речь идет о нежилых помещениях, то застройщики вправе продавать их как по ДДУ, так и по прочим видам договоров. Однако обязательное использование эскроу-счетов с 1 июля распространяется только на ДДУ, что делает переход на новую схему добровольным для застройщиков в сегменте апартаментов. Как следствие, в ближайшие годы логичен всплеск возведения апартаментов даже на тех площадках, где существует возможность жилой застройки. Также строительство может выйти за пределы крупных городов и пойти в регионы.

Просмотров: 29
Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon

Присылайте свои статьи по адресу: depat.info@yandex.ru