Железная логика столичной промзоны


Андрей Колочинский:

«Застройщик, работающий в «промке», – как капитан парусника, который должен ловить попутный ветер, одновременно огибая опасные скалы и отмели, чтобы достичь пункта назначения».

Андрей Колочинский

Досье автора

Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс». Родился в Москве. Высшее техническое образование получил в Московском государственном техническом университете имени Н. Э. Баумана. Является акционером ГК «ВекторСтройФинанс», в компании работает 15 лет, с момента ее основания в 2002 г.


21 дом и 19 гектаров: как мы пришли в Грайвороново


Промзоны занимают 17 % от общей площади «старой» Москвы, поэтому если девелопер собирается попробовать свои силы в «промке», то выбор у него большой. В Москве есть три главных земельных «клондайка» с промышленным прошлым: юго-восток, прибрежные зоны Москвы-реки, а также территории вдоль Московского центрального кольца, которые называют «ржавым поясом столицы». И если последние два участка еще только вводятся в оборот отрасли, то в Юго-Восточном административном округе жилищное строительство уже давно развернулось в полную силу, и я полагаю, что через 10-15 лет этот округ мало чем будет отличаться от других – преимущественно «жилых» – уголков столицы. Поэтому мы и заинтересовались участком в Грайвороново в Рязанском районе.





Еще с советских времен здесь работал завод «Молния», входивший в структуру Росэнергоатома. После оптимизации и переноса производства концерн выставил на продажу участок площадью 21 га. Итак, главное: здесь отличная транспортная доступность (5 мин. до Третьего транспортного кольца и 15 – до Садового), в планах – метро (фактически на территории жилого комплекса – ЖК) и крупнейший транспортно-пересадочный узел в столице, вокруг – районы со сложившейся инфраструктурой. Помимо нас в тендере анонимно участвовали пять организаций. Полагаю, все они были девелоперскими.

Мы сразу поняли, что здесь будет масштабный жилой комплекс для массового покупателя, который ставит во главу угла мобильность. Название тоже придумали быстро, как только разработали проект: пять кварталов, 21 дом, 19 га – «Кварталы 21/19». Так мы и пришли в Грайвороново.


Промзона – это и выгоды, и риски одновременно


Было бы преувеличением утверждать, что кроме «промки» в столице строить негде. Точечные участки в обжитых районах тоже время от времени освобождаются, но можно ли там создать актуальный продукт? Мне кажется, что невозможно, и вот почему.


Во-первых, покупатель перестал приобретать квадратные метры. Сегодня он приходит на рынок за полноценным пространством для жизни и отдыха. А в рамках точечной застройки можно дать только квадраты, как максимум – квадраты с красивой архитектурой. А как же школа? Паркинг? Клиника? Торговый центр? Парк?


Промзона дает возможность создать с нуля целый район, город в городе, где можно автономно проживать, практически не сталкиваясь с внешней агрессивной средой мегаполиса. Отдых, образование, медицина, покупки, а в идеале и работа теперь могут быть рядом с домом – именно такой продукт хочет московский покупатель.





Кроме того, промзона, как ни странно, может быть выгодной чисто с экономической точки зрения. Да, покупатель хочет многого, но, как и всегда, больше, чем может себе позволить. С доходами населения ситуация тяжелая, и продукт должен быть доступным. Промзона позволяет создать масштабный ЖК с конкурентной себестоимостью. Мы, в свою очередь, больше строим – больше зарабатываем. Плох тот девелопер, который не мечтает о масштабных проектах.


Тем не менее промзона – это и выгоды, и риски одновременно. Застройщик, работающий в «промке», – как капитан парусника, который должен ловить попутный ветер и одновременно огибать опасные скалы и отмели, чтобы достичь пункта назначения.


Проект должен быть вписан в городскую ткань


Никакой карт-бланш от властей – «Вот земля, делайте что хотите, только чтоб красиво» – застройщикам не предоставляют. Проект ЖК должен быть вписан в городскую ткань с учетом всех особенностей локации и стратегических задач Москвы.


К примеру, власти внимательно контролируют баланс проживающих и рабочих мест на отдельно взятой территории. Поэтому проект планировки территории (ППТ) разрабатывается как для самого участка застройки (в нашем случае это 19 га), так и для всей прилегающей территории (у нас было 80 га). Проще говоря, девелоперу необходимо видеть перспективу развития не только своего «надела» – он несет ответственность за градостроительный тренд всего района, в котором работает. Он должен учесть перспективы развития находящихся здесь предприятий, чтобы впоследствии число новых жителей района не превысило количество доступных для них рабочих мест. Для этого мы самостоятельно провели анкетирование всех предприятий: спрашивали, как им видятся перспективы развития, кто планирует закрываться, кто будет существовать в нынешнем состоянии.





В принципе требование не нарушать баланс между населенностью и числом рабочих мест в локации стратегически верное. Но, согласитесь, люди, которым застройщик обеспечит рабочие места в рамках своего проекта, не всегда могут трудоустроиться рядом с домом. Старые предприятия, как правило, уже давным-давно дышат на ладан, а офисы сейчас практически не востребованы, поэтому проблема рабочих мест не решается.


В нашем случае ситуация не настолько тупиковая. Рядом расположен ВНИИМетМаш. Это действующее производство, имеющее даже гособоронзаказ. Оно находится в собственности Москвы. Руководство предприятия планирует создать на своей базе технопарк металлообрабатывающих станков, и мы готовы помочь, вложить собственные средства для реализации этого проекта. Таким образом будет создан тот самый баланс рабочих мест и жилья, о котором так заботятся власти.


«В товарищах согласья нет»? Тем хуже для них


Девелопер должен не только адаптировать проект ко внешней среде города, но и побороть внутреннюю «оппозицию» в виде многочисленных собственников внутри промзоны. Владельцы складов, офисов, мелких производств далеко не всегда горят желанием работать с застройщиком или властями. К примеру, два-три соседа договариваются о планах развития территории, разделяют функции, делают экономические расчеты, и город их поддерживает. Другие в это время говорят: «Дайте нам по миллиарду, и мы уйдем, либо вообще ничего делать не будем». Именно поэтому раньше комплексное освоение территории не всегда получалось: тяжбы и переговоры затягивались нередко на долгие годы, «промки» частично застраивались, но в основном сохраняли свой неприглядный облик.





Сейчас ситуация другая. С 1 января 2017 г. вступил в действие федеральный закон № 373, внесший значительные изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации в части комплексного развития территорий. Если среди многочисленных «товарищей» нет согласия по поводу развития промзоны, то тем хуже для них – теперь государство может изъять или принудить продать участки, которые используются не по назначению. Затем эта территория продается заинтересованному девелоперу, который все это и претворяет в жизнь. Такие прецеденты в Москве уже есть. Город утвердил список из пяти зон комплексного развития, для каждой из которых разрабатывается ППТ. Как это будет развиваться, пока не совсем понятно, но в полезности данной меры я не сомневаюсь.


Учитывая сказанное, думаю, что нам повезло: когда мы покупали участок, промпредприятия здесь практически бездействовали. Из 110 тыс. кв. м площадей малая часть сдавалась под склады, а все остальное находилось в полуразрушенном состоянии. Формально Росэнергоатом отказался от своего предприятия и продал его с аукциона.


Сколько промзон, столько и проблем в деле их освоения


Когда решены все вопросы с городом или собственниками, наступает этап непосредственного освоения территории. Думаю, подробно описывать современную промзону нет смысла – все видели заброшенные цеха, ржавый металл, запущенные территории. Однако я убежден: сколько промзон, столько и проблем в деле их освоения. Скажем, застройщикам, работающим на месте «грязных» производств, иногда приходится рекультивировать до 1 м почвенного слоя (то есть нужно срезать, вывозить и привозить чистый грунт). Можете представить, о каких расходах идет речь.


Нам в этом смысле опять же повезло: «Молния» была высокотехнологичным предприятием, которое занималось точным машиностроением, а не химией или металлообработкой. Поэтому столь радикальные мероприятия нам не понадобились. Зато не обошлось без сюрприза: предприятие оказалось секретным. И чтобы проводить какие-либо работы на его территории, необходимо было снять режим секретности. Эта процедура отняла в общей сложности полгода, что для строительного проекта многовато.

Еще одна трудность, связанная с прошлым участка, – это предубеждения покупателей. Многие клиенты уверены, что в промзонах жить «вредно». Приходится проводить большую работу с покупателями – порой требуется целый экскурс в промышленную историю Москвы, чтобы развеять их сомнения.

Самый грозный враг – это время


Когда завершены все подготовительные работы, застройщик начинает преодолевать сложности непосредственного освоения территории. И, пожалуй, самый главный враг – это время. Обычно масштабное строительство сильно растянуто по срокам. Да, жилые комплексы в промзонах насыщены объектами инфраструктуры: школами, детскими садами, бульварами, магазинами шаговой доступности, фитнес-центрами. Но когда всем этим можно будет воспользоваться? Приходишь в какой-нибудь большой ЖК и спрашиваешь: «Что у вас тут будет?». Застройщик отвечает: «Художественная школа». – «Какой год?» – «2023-й». Другой утверждает, что появится Ледовый дворец. Супер! Только еще лет семь нужно подождать. И не факт, что дождетесь…


Исходя из этой логики, мы и выбрали концепцию, благодаря которой люди смогут комфортно проживать в нашем микрорайоне, независимо от того, как быстро он будет застраиваться и развиваться (кстати, по планам – до 2022 г.). Ее суть заключается в том, что пятно застройки в 19 га мы разбили на зоны, которые имеют определенную автономность. В рамках своего квартала жильцы получат полный набор удобств, услуг, инфраструктурных решений вне зависимости от того, как развивается остальная стройка.

Сейчас два квартала из пяти фактически готовы. Внутри уже строится детский сад и идет благоустройство бульвара, который мы обещали городу. То есть мы не откладываем создание инфраструктуры на потом.





Если говорить о прибыли, то затраты на любой инфраструктурный проект, тот же бульвар, сказываются и на стоимости жилья. Мы прекрасно понимаем, что люди это оценят, темпы продаж вырастут, возможно, увеличится цена квартир. То есть освоение больших территорий дает больше возможностей. Но и риски немалые, потому что предсказать, как будет вести себя рынок в ближайшие пять лет, очень сложно.


Коммерческой инфраструктуре необходимо планирование

Если застройщик работает в хорошо обжитой локации, то о дальнейшем развитии коммерческих площадей в своем ЖК он не заботится, ведь можно опереться на уже сложившуюся коммерческую инфраструктуру района. Когда же речь идет об освоении промзоны, отдать процесс заполнения коммерческой аренды на откуп «невидимой руке рынка» никак нельзя. Коммерческой инфраструктуре необходимо планирование, чтобы довести до логического конца идею автономности ЖК. Невозможно допустить, чтобы в одном квартале появилось шесть аптек и ни одной парикмахерской.


Понимая, какой набор услуг нужен жителям, мы принимаем волевое решение и определяем, где будет сидеть нотариус, а где расположится магазин, какое помещение мы отдадим под фитнес-центр или студию йоги, а какой – под салон красоты и стоматологический кабинет. Все это делается для того, чтобы у людей был комфортный трафик и они не толпились в одной зоне. Мы внимательно отслеживаем применение коммерческих площадей каждого квартала и сдаем конкретные помещения только под определенные цели. То есть изначально делаем логичную внутреннюю среду.


Кроме того, мы не продаем помещения, поскольку гораздо прибыльнее будет впоследствии реализовать готовый арендный бизнес. На мой взгляд, имеет смысл потерять год-два и понести какие-то стартовые издержки из-за простоя или низкой арендной ставки, но зато потом это помещение принесет очевидную выгоду. Очень важно, чтобы внутри квартала сформировалась логичная структура социальных услуг и образовался стабильный трафик людей. Это будет выгодно всем. Безусловно, такие вопросы должен решать именно девелопер проекта.





Застройщик, конечно, капитан, но погоду создают власти


Сейчас на плечи застройщика ложится основная ответственность и ведущая роль в процессе освоения «промки». Он – капитан того парусника, о котором я говорил вначале. Но погоду создают власти. В этом контексте очень примечателен опыт голландцев. Местные власти сначала снабжают территории освоения всей необходимой инфраструктурой за счет казны, ведь промзоны – это почти всегда неподъемные по финансовой нагрузке проекты. Их тяжело запускать, перспектива работы – 10-15 лет, поэтому город подтягивает туда сети или строит дороги, а дальше коммерсантам продаются подготовленные к застройке участки.


В России власти пока не принимают столь активного участия в девелоперских проектах, однако я полагаю, что такой опыт будет наработан в рамках реализации программы реновации жилья, запущенной сейчас в столице. Город неизбежно столкнется с необходимостью модернизировать инфраструктуру и готовить участки, чтобы девелоперские проекты не утонули в издержках. Власти должны понимать, что их помощь девелоперам на старте затем вернется в виде налогов, отчислений за изменение назначения земель.


Кроме того, сохранить низкий уровень себестоимости можно не только за счет прямой помощи в строительстве, но и путем ускорения бюрократических процедур. В этом направлении власти уже предпринимают некоторые шаги: не случайно сейчас везде вводятся службы одного окна, в том числе и для получения разрешительной документации. То же самое планируется сделать с коммунальными сетями, которыми управляют естественные монополии, несколько оторванные от городских интересов. Сейчас город активно работает над совершенствованием этой системы, что, конечно же, поможет ускорить реализацию проектов.

Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon

Присылайте свои статьи по адресу: depat.info@yandex.ru