Дорожная карма столичной недвижимости


Особенности столичного градостроительства привели к тому, что многие жилые комплексы стоят если не на краю проезжей части, то уж точно вблизи главных магистралей. В принципе, по-другому и быть не могло, в Питере, например, та же история, ведь дорожно-уличная сеть – это кровеносная система любого мегаполиса. Вопрос лишь в том, насколько комфортно жить в домах у обочины, и какие из них наиболее престижны?


Действительно, жилье, построенное вдоль основных магистралей и на равной удаленности от центра, может оцениваться по-разному. В Москве, например, исторически сложилось так, что наиболее престижными считаются дома на Ленинском и Ленинградском проспектах, а также на Проспекте Мира, где возводится преимущественно жилье бизнес- и премиум-класса. А жилье, например, на Рязанском, Волгоградском проспектах, Шоссе Энтузиастов – относится скорее к сегменту «комфорт».


О преимуществах и не только


ЖК "Соколиное гнездо"

В качестве примеров наши эксперты приводят ряд жилых комплексов именно в перечисленных локациях. По словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», дорогим и престижным можно считать

ЖК «Соколиное гнездо» и WellHouse на Ленинском проспекте, а также ЖК «Доминион» на Ломоносовском пр.

Руслан Сырцов, коммерческий директор «S.A. Ricciжилая недвижимость» называет МФК «Царская площадь», ЖК Aquatoria и Городской квартал «BIGTIME». Все перечисленные объекты расположены на севере Москвы вблизи Ленинградского и Звенигородского шоссе.

В Санкт-Петербурге ряд качественных проектов, реализованных компаниями SetlCity и «Пионер», также примыкают к шоссе, в данном случае – Приморскому, отмечает Полина Яковлева, директор по развитию компании ProExpert.

В приведенных примерах адрес играет определяющую роль. Локация здесь основное преимущество. Да, окна дома могут выходить на трассу, но из них часто открываются отличные панорамы, как, скажем, в проекте ЖК Riverside на Ушаковской набережной в северной столице. Казалось бы, никуда не денешься от шума набережной, но зато прекрасный вид на воду,


ЖК Riverside

Впрочем, главное преимущество придорожных ЖК – это транспортная доступность. Без нее организовать эффективные продажи весьма сложно. «Хорошая транспортная доступность является одним из самых важных факторов при выборе жилья для покупки, – говорит Руслан Сырцов. – Некоторые крупные застройщики даже возглавляют на себя обязательства развития прилегающих дорог, понимая, что это в разы увеличит конкурентоспособность проекта».


У каждого девелопера свой путь

Между тем, компании, которые выбирают локации вблизи автодорог, должны грамотно подходить к проектированию застройки и архитектуре проектов. Если вид из окна не самый лучший, то этот недостаток, по словам Ирины Доброхотовой, можно нивелировать удачными планировками, предложением квартир с отделкой, особенно в массовом сегменте.

«Для жилья высокого класса, конечно, предпочтительнее расположение на некоторой удаленности от шоссе, но с удобным выездом, – тем не менее, мы знаем примеры, когда удавалось реализовать высокобюджетный проект и рядом с широкополосным шоссе», – отмечает эксперт.

По большому счету, у каждого девелопера свой путь. Решение о входе в новый проект соотносится со стратегией оценки рисков, диктуемой собственниками бизнеса.


ЖК «Династия»

«Наша компания придерживается консервативной стратегии, мы не входим в «пограничные» предложения на отрезанных от города участках или участках без внятной стратегии развития транспортных артерий в обозримой перспективе, – рассказывает Ольга Барабанова, коммерческий директор столичной девелоперской компании SezarGroup. По этой причине, в частности, был сделан выбор в пользу той площадки, где сегодня строится ЖК «Династия».


Действительно, участок, на котором ведется застройка, со всех сторон окружен дорогами, которые «едут»: Хорошевское шоссе, 4-ой и 5-ой Магистральные улицы (в процессе освоения промышленных территорий их планируется реконструировать), удобный съезд на вылетные магистрали, шаговая доступность метро и кольцевой железной дороги – с точки зрения транспортной логистики это идеальное место.


Но девелоперу нужно не только найти такое место. Не менее важная задача – правильно «посадить» проект на транспортные артерии города, организовав въезд/выезд на и с территории ЖК. «В «Династии», например, самым очевидным вариантом «в лоб», от которого мы сразу отказались, был бы въезд непосредственно с Хорошевского шоссе. Но оценив, к каким последствиям для движения по Хорошевке это может привести, мы приняли решение увести поток на второстепенную магистраль с тыльной стороны проекта», - делится опытом Ольга Барабанова.


Разумеется, девелоперы самостоятельно не готовы развивать транспортные сети, а обещания властей порой не реализуются в реальности, либо реализуются с задержкой.

«На мой взгляд, в больших проектах, в работе над развитием обширных территорий всегда нужно привлекать урбанистов, который смогли бы объединить ряд застройщиков и совместно создать качественный новый район. Увы, но пока мы далеки от такой практики», - считает Полина Яковлева из Петербурга.

Дом со щитом

Тем не менее, застройщик обречен на создание комфортной среды обитания в большом городе. Для этого у него имеется все необходимые инструменты. Чтобы уберечь потенциальных жильцов от негативных эмоций «чаще всего применяются шумоизоляционные материалы, стеклопакеты из 4- или даже 6-камерного профиля с закаленным термостеклом», - рассказывает Ирина Доброхотова. По ее мнению, это снижает уровень уличного шума в квартирах.

Кроме того, в домах премиум-сегмента устанавливают центральную систему кондиционирования и климат-контроль, благодаря чему можно не открывать окна. Также при использовании навесных вентилируемых фасадов применяется дополнительная шумоизоляция.


Возможны и другие варианты защиты – архитектурные, например. Так, в проекте ЖК Riverside застройщик построил перед жилым комплексом офисное здание и тем самым создал защиту от транспортной магистрали. Кроме того, планировочные решения предполагают, что максимальное количество квартир окнами будет выходить на тихую сторону.



СПРАВКА

Согласно СНиП 23-03-2003, защита от шума должна обеспечиваться рациональным архитектурно-планировочным решением здания, применением ограждающих конструкций, звукопоглощающих облицовок, шумозащитных полос зеленых ограждений.

При строительстве необходимо проводить акустический расчет с выявлением источников шума и определением мер по нивелированию их влияния. В документе четко обозначены нормы уровня шума в жилых домах в дневное и ночное время. Причем нормы различны для домов категории А, Б и В (обеспечение высококомфортных, комфортных и предельно допустимых значений соответственно).

Эквивалентный уровень шума в домах категории А с 7:00 до 23:00 соответствует показателю 35 дБА, а в домах категорий Б и В – 40 дБА. В период с 23:00 до 7:00 показатели составляют 25 и 30 дБА соответственно.

Кроме того, в СНиП 41-01-2003 определено, что приточный воздух следует подавать из воздухораспределителей, находящихся в верхней зоне.

По данным компании «Бон Тон»



Виталий Простаков

Просмотров: 50
Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon

Присылайте свои статьи по адресу: depat.info@yandex.ru