Поиск
  • Vitaly Prostakov

Дома и голуби. Малые форматы градостроительства

Пост обновлен февр. 5

Алексей ПЕРЛИН: «Точечный девелопмент не лишает местных жителей привычного комфорта и помогает властям избавиться от неприглядных пустырей со свалками мусора и полуразрушенных строений». ________________________________________________________________

Алексей Перлин

Досье автора

Алексей Перлин, генеральный директор «СМУ-6 Инвестиции».Девелопментом недвижимости занимается с 2011 г. Образование юридическое, окончил международный правовой факультет МГИМО, позже – Высшую школу экономики по программе «Экономика. Управление недвижимостью». Работал в английской консалтинговой компании HoganLovells, в сфере слияния/поглощения и синдицированного кредитования. Занимал позицию заместителя генерального директора по юридическим вопросам и корпоративному управлению в промышленном российском холдинге ЗАО «Трансформер».


Первый опыт

Как генеральный подрядчик СМУ-6 работает на рынке недвижимости уже более четверти века. В сфере девелопмента свои силы мы стали пробовать начиная с 2011 г., когда в рамках холдинга была создана компания «СМУ-6 Инвестиции». Первыми проектами (мы являлись застройщиком) стали жилой комплекс (ЖК) «Панорама Сколково» в Одинцовском районе, рядом с известным инновационным центром, и клубный дом «Юннаты» у станции метро «Динамо». Это небольшие по нынешним меркам, точечные объекты – 47 и 10 тыс. кв. м соответственно. «Панораму Сколково» мы построили на три месяца раньше, чем это было заявлено в проектной декларации, а квартиры передали 26 декабря 2016 г., хотя должны были это сделать до мая 2017 г., – то есть нашим покупателям мы преподнесли своеобразный подарок перед праздником.



По «Юннатам» произошла небольшая задержка, но не по нашей вине. Были затянуты сроки подключения по наружным инженерным сетям. Тогда пострадали примерно 60 % столичных застройщиков. Тем не менее в день, когда по плану новоселы должны были получить ключи, мы пригласили людей на объект, я лично провел презентацию готового проекта. Показал, что дом построен в срок, заключение о соответствии получено, но, к сожалению, ввести здание в эксплуатацию пока невозможно. И благодаря этому удалось снять нервозность, которая обычно в таких случаях возникает у жителей, а через два месяца проблема была решена, и мы благополучно сдали объект.

Весь 2017 г. компания занималась проектированием. В настоящее время готовим к выходу на рынок ЖК «Любовь и голуби» (20 тыс. кв. м) в районе Западное Дегунино и еще один дом премиум-класса (6 тыс. кв. м), тоже в Москве, внутри Третьего транспортного кольца.


Любви все возрасты покорны

История с «Юннатами» показала, как важно девелоперу постоянно находиться в контакте с потенциальными покупателями, оперативно информировать их обо всех нюансах стройки и своевременно откликаться на предложения и вопросы. Кроме того, точечная застройка – это еще и определенное вторжение в интересы тех граждан, которые уже давно живут по соседству. Тщательное изучение локации будущей стройплощадки не только обеспечивает девелоперу лояльность со стороны местного населения, но и в определенном смысле помогает в продвижении проекта.


В нашем случае рядом с пятном застройки располагалась голубятня. В старых районах Москвы, как известно, подобные сооружения встречаются достаточно часто. Идея как-то обыграть этот факт сразу была взята на вооружение. Для начала мы изучили возрастную группу жителей района и выяснили, что многие из них знают и любят известный фильм «Любовь и голуби». Кто-то на нем, как говорится, вырос, кто-то воспитывался, а кто-то посмотрел эту картину уже в зрелом возрасте. Поэтому появление новостройки с таким названием вызвало у многих только позитивные ассоциации. К тому же девиз нашей компании «Строим с любовью» созвучен с этой идеей. Словом, концепция сложилась, а хорошая концепция, как известно, это половина успеха. Что касается голубятни, то ее мы сохранили, но перенесли в другое место, чуть подальше от стройки, в парк, рядом с прудом (кстати, все вопросы, связанные с получением разрешения префектуры, взяли на себя).





Сейчас девелоперы активно облагораживают общественные территории в своих проектах, и это уже тренд на рынке. Мы же приходим в сложившуюся градостроительную среду, где есть определенный ландшафт, детские и парковые зоны. Поэтому задача участников точечной застройки – сберегать эти ценности, развивать и улучшать. Приводя в пример ЖК «Панорама Сколково», могу сказать, что мы вложили в инфраструктуру соседского дома более 5 млн руб. Создали парковочные места рядом с соседскими домами, отремонтировали, а в некоторых случаях и проложили новые придомовые проезды. Теперь местным жителям не приходится ставить свои машины на газоны, разнося грунт и грязь по асфальту. Возле домов появились тротуары, а «партизанские тропы» исчезли.


Наша миссия – создавать комфорт

В свое время точечная застройка была предана анафеме. Но сейчас многое изменилось. Девелоперы крайне внимательно и осторожно относятся к окружающему пространству. Комплексная застройка возможна там, где имеется большой участок – не менее 5 га, на котором можно разместить и школу, и детский сад, и поликлинику. Территории хватает. В нашем же случае построить кроме жилья еще какой-либо социальный объект практически невозможно. Впрочем, этого и не нужно делать. В чем миссия точечного девелопмента? С одной стороны, не лишать местных жителей привычного комфорта, то есть не возводить дом на месте детской площадки или сквера, а с другой – помочь местным властям избавиться от неприглядных пустырей со свалками мусора и старых, полуразрушенных строений, которые своим видом только портят репутацию микрорайона или квартала.



Я понимаю, что бизнес есть бизнес и у предпринимателя основная цель – зарабатывать деньги, платить зарплаты, налоги и т. д. У городской власти свои задачи – регулировать эту деятельность и обновлять подотчетную территорию, причем не только за счет бюджетных средств. Здесь должна быть совместная, продуманная во всех отношениях работа государства и бизнеса.

Если взять в качестве примера наши реализованные проекты, то и «Юннаты» и «Панорама Сколково» занимают немного места – 23 сотки и 1 га соответственно. Но на каждом из этих участков стояли полуаварийные здания. От одного из них вообще осталось три стены, которые создавали некую зону для сбора любителей горячительных напитков и сомнительных развлечений... Поэтому точечная застройка начинается не там, где гуляют дети, а на том участке, который не очень хорош и с точки зрения эстетики, и с точки зрения социального пространства.





Да, девелопера можно упрекнуть, что вольно или невольно точечная застройка увеличивает плотность населения района. Но не стоит забывать, что мы платим в бюджет города деньги, например, за смену назначения земельного участка. Это суммы достаточно большие. Они идут в том числе и на развитие транспортной сети, образовательной или медицинской сферы. На самом деле происходит процесс – выгодный и для города, и для застройщиков. Вопрос – как все это транслируется населению и как полученные властями деньги трансформируются в конкретный результат. Впрочем, это тема отдельного разговора.


Мал проект, но дорог

Естественно, при возведении точечных объектов есть свои нюансы. Хотя проблемы абсолютно одинаковые – строишь ты на 23 сотках или на 5 га. Это всевозможные согласования, корректировка правил землепользования и застройки, публичные слушания и т. д. Первое отличие заключается в том, что для крупных компаний, развивающих обширные территории, перечисленные вопросы решаются быстрее, потому что городские власти понимают: вместе с жильем будут построены и всевозможные социальные объекты. Небольшие участки согласовывать приходится дольше.


Второй нюанс – это экономика проекта. Она тоже имеет свою специфику. В точечных проектах сложно бывает оптимизировать некоторые платежи. Такие, например, как строительно-монтажные работы. Это достаточно серьезная составляющая инвестиционной стоимости. Стройка ведется, что называется, с колес, поскольку на маленькой площадке размещать бытовки и складировать стройматериалы негде. Как правило, для этих целей сначала сооружают подземный паркинг, в результате нулевым циклом можно заниматься восемь-девять месяцев и только потом выйти на первый, второй или третий этаж. Минус очевидный, поскольку происходит серьезное удорожание стройки. К тому же приходится объяснять покупателям, почему почти год ведутся работы, а результата не видно.





Кроме того, нужно решать вопросы, связанные с приобретением оборудования. Те же лифты стоят одинаково, независимо от того, какова высотность дома – 22 или 12 этажей. Когда его цену начинаем раскладывать на этажность, то во втором случае он получается вдвое дороже. И так происходит при решении многих вопросов – это и места общего пользования, их отделка, индивидуальный тепловой пункт, инженерные системы, вентиляция и т. д. В нашем проекте «Юннаты» себестоимость строительно-монтажных работ на общую площадь составила 55 тыс. руб. за 1 кв. м, но при другой этажности она могла быть на 20-30 % дешевле. Неслучайно точечная застройка редко бывает низкой.


Еще один момент – технологическое присоединение объекта к сетям. Если у вас небольшой объем квадратных метров – платишь по тарифу. У крупных проектов всегда есть возможность рассчитывать на индивидуальный подход со стороны объединенной энергетической комиссии города Москвы.

Кроме того, существуют коммерческие затраты. «Малыши» тоже вкладывают в рекламу, в офис продаж, в сайт, в маркетинговые исследования. Это примерно одни и те же деньги, что и у больших строек.


Наконец, сроки. Застройка дома в 10 тыс. кв. м сопоставима с возведением жилого комплекса по квадратуре в десять раз больше – примерно 22 месяца.

Разумеется, у точечных проектов имеются и свои плюсы. На маленьких участках строят исключительно монолитное жилье, типовое не возводят. При этом такие объекты более ликвидны, их можно дороже продавать. В том же клубном доме своя приватная территория, нет второй или третьей очереди (то есть человеку не придется еще пять – семь лет жить на стройке). Новоселы получают обжитой район с развитой инфраструктурой, комфортную окружающую среду и массу других удобств. И люди это особенно ценят! Они хотят жить в небольшом уютном доме, а не в огромном муравейнике. И, соответственно, готовы за это переплачивать.



Иными словами, точечная застройка не исключает возможность создания рентабельного проекта, но все зависит от стоимости входа на площадку. Кроме того, важно опираться на свои финансовые ресурсы, на ресурс компании, а не создавать финансовую пирамиду. Мы строим, продаем, получаем прибыль и только потом заходим в другой проект. На мой взгляд, такой подход позволяет любой компании стабильно развиваться на рынке. Впрочем, часто на этот процесс влияют и внешние факторы, например, законодательная инициатива наших властей.


Найти золотую середину

С 1 июля, как известно, вступают в силу поправки к федеральному закону. Одна из них предписывает застройщикам вкладывать в проект не менее 10 % собственных средств. В принципе это разумная инициатива. И некий финансовый порог, преодоление которого дает право на девелоперскую деятельность. По сути любая компания сейчас работает отчасти как банк. Она привлекает деньги населения и ими управляет. В итоге застройщик предоставляет покупателям и жилье, и доход от вложенных средств – потому что покупатель приобретает 1 кв. м, к примеру, по 100 тыс. руб., а когда дом построен, в нем квадрат уже стоит 120 тыс. То есть готовую квартиру человек может продать несколько дороже.


Потом, при регистрации проектной декларации 10 % стоимости строительства должно быть на счету уполномоченного банка. Тут не совсем понятно, как они будут контролироваться в дальнейшем. Их можно сразу расходовать или держать на счету как некую гарантийную сумму? При получении проектного финансирования в этом нет смысла, поскольку банк гарантирует 70 %. Поэтому тех застройщиков, которые привлекают деньги кредитных организаций, наверное, правильно было бы освободить от этих 10 %.



С другой стороны, сейчас много комментариев вокруг еще одной темы. Речь идет о поручении найти выход из ситуации с обманутыми дольщиками. Один из вариантов – переход исключительно к проектному финансированию. Иными словами, надо отказаться от привлечения средств дольщиков. Получается, что вся прибыль застройщика или большая ее часть уйдет на погашение процентов банку. Это означает, что заниматься девелоперским бизнесом в прямом его понимании станет неинтересно.


Перекладывать ответственность за строительную отрасль только на банки – считаю, это неразумно. Для начала нужно банковскую сферу как следует отрегулировать. Надеюсь, что после 18 марта еще будет достаточно времени, чтобы детально проработать перечисленные и многие другие сложные законодательные нюансы, найти ту золотую середину, когда и застройщик, и покупатель, и государство получат от строительной отрасли больше преференций, нежели проблем.

Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

Читать дальше

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon