Девелоперы не ждут перемен, они ими живут. Предварительные итоги 2019 года

2019 год для рынка недвижимости стал переходным периодом. Прежняя модель долевого строительства утратила свою актуальность и в игру вступила новая – использование проектного финансирования и эскроу-счетов.


ЖК «Серебряный парк»

По мнению Рустама Арсланова, директора департамента продаж ГК «Гранель»,

для застройщиков этот переход стал достаточно напряженным, более того, попытка получить проектное финансирование закончилось успешно далеко не у всех – изменение правил, как лакмусовая бумажка, выявила слабых застройщиков, что повлекло за собой череду банкротств.

«Таким образом, мы увидели начало процесса «укрупнения» рынка: уменьшение количества игроков и, как следствие, переток покупателей к более сильным и более надежным застройщикам», – отмечает эксперт. В связи с этим, цены на жилье стали расти еще в начале 2019 года.

Что касается «спада» продаж и ипотечных кредитов, о которых сейчас говорят, то, действительно, в целом рынок немного просел в связи с тем, что небольшие компании-застройщики покидают его или уменьшают свои объемы продаж, отмечает Рустам Арсланов. Однако, крупные надежные компании, наоборот, свои объемы увеличивают. И именно это является самой главной тенденцией уходящего 2019 года, которая будет актуальна и в 2020 году.


Рустам Арсланов

«Действительно 2019 год прогнозировался как период сложных испытаний для девелопмента, – подтверждает Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс». – Но, несмотря на всеобщую панику, предшествующую переходу, благодаря принятым послаблениям большинство застройщиков продолжило работать по старой схеме. Так, согласно данным Росреестра за январь – октябрь только 20% ДДУ было заключено с использованием эскроу-счетов.

В ожидании «потрясений» в отрасли первое полугодие 2019 года было отмечено высоким, даже порой ажиотажным, спросом на новостройки, однако второе полугодие показало стабилизацию спроса, резюмирует Анна Соколова, директор по маркетингу ГК «Инград».


О покупателях и о себе

«В целом в 2019 году рынок новостроек Москвы был ориентирован на покупателя. Достаточно активно расширялся инструментарий приобретения квартир: застройщики объединялись с банками в целях улучшить условия ипотечного кредитования, предлагали различные варианты рассрочек, использовали для стимулирования продаж акции и скидки», – продолжает эксперт.


Серьезных изменений в портрете покупателя не случилось. Единственное, на что обращают внимание застройщики, – рост доли более молодых клиентов. «Если в 2018 году в наших проектах на покупателей в возрасте до 30 лет приходилось примерно 15% продаж, то теперь их доля стремится к 20%. Особенно заметно омоложение покупателей в подмосковных новостройках компании – «Новое Медведково» и «Новое Пушкино», где доступные цены на квартиры в совокупности с привлекательными условиями покупки дают возможность приобрести жилье даже имея ограниченный бюджет», – делятся статистикой в ГК «Инград».


Анна Соколова

Надо сказать, что современный покупатель становится более требовательным, чтобы его привлечь, нужно действительно тщательно продумывать каждую мелочь. Например, все больше требований предъявляется к отделке квартиры. Подстраиваясь под запросы покупателей и формируя более качественный и разнообразный продукт, ГК «Инград», например, впервые в 2019 году начала продажу квартир с ремонтам в проектах бизнес-класса «Серебряный парк» и RiverSky. Причем эта отделка по праву может быть названа премиальной, ведь она включает действительно качественные материалы и оборудование от брендов с мировым именем Nicolazzi, Villeroy&Boch, Gira, Margaroli и т.д.

Кроме того, все активнее в свои проекты девелопер включает квартиры евро-планировок, ведь современные покупатели много путешествуют и евро-квартиры их не пугают, напротив, рациональное мышление заставляет их обратиться именно к таким форматам.

«Все больше становится сторонников здорового образа жизни, появляется более выраженный запрос на спортивную инфраструктуру, – говорит Анна Соколова. – Мы отвечаем на него тем, что предусматриваем в своих проектах беговые и велосипедные дорожки на территории, площадки для занятия йогой, столы для пинг-понга, воркаут-комплексы, разработанные при участии профессиональных спортсменов.

Видоизменяются и требования к инфраструктуре. Сегодняшнему покупателю не достаточно просто иметь магазин на первом этаже своего дома. Ему нужна актуальная инфраструктура: барбершопы, магазины натуральных продуктов, кофейни. Это заставляет застройщиков тщательнее подходить к инфраструктурному направлению своих проектов.


ЖК RiverSky

Все это плоды обострившейся конкуренции, уверен Рустам Арсланов, чтобы удержать покупателя застройщики, в первую очередь, конкурируют качеством строительства, а также качеством жизни, которое они стараются обеспечить в своих жилых комплексах.


Практически каждый проект сегодня становится не просто домом, а именно многофункциональным пространством, в котором будет удобно и комфортно жить.

«Более того, новые технологии начинают диктовать свои требования, поэтому мы можем уже сейчас видеть, что большинство проектов оснащены wi-fi, дизайнерскими МОПами, электророзетками, функциональной организацией общественного пространства», - подчеркивает эксперт.


Итоги, тенденции, прогнозы

По предварительным прогнозам Минстроя, к концу 2019 года ожидается небольшой рост объемов жилищного строительства в стране. «Так, за первое полугодие да было введено 30,1 млн кв. м жилой недвижимости, что на 3,7% превышает показатели аналогичного периода 2018 г, - приводит данные министерства Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс».


Неравномерно развивался рынок ипотечного кредитования. Так с начала года до марта ставки по ипотеке росли, в марте средневзвешенная ставка равнялась 10,6% годовых. Затем благодаря снижению темпов инфляции и ключевой ставки ЦБ кредитные организации взяли на курс на уменьшение ставок. Так, с апреля по ноябрь все крупные банки скорректировали ставки в среднем на 1,3 п.п., и уже к концу ноября ставки достигли уровня менее 9% (средневзвешенная ставка равна 9,6%).


ЖК "Достижение"

В течение всего года на рынке новостроек массового сегмента отмечался рост средней стоимости квадратного метра. В течение каждого месяца, кроме января, цена повышалась примерно на 1%. Так, по итогам года рост цен может составить 10-11%. Планомерное повышение цен отрицательно сказывается на покупательской активности и даже доступная ипотека не всегда способна помочь. Реальные доходы населения снижаются не первых год подряд, в текущей экономической ситуации не все люди, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, могут откладывать на первоначальный взнос, а затем исправно вносить платежи по кредитам. Сегодня покупатели находятся в ожидании новогодних акций и скидок от застройщиков, которые традиционно активизируют спрос в декабре.


Андрей Колочинский

«Помимо скидок и акций, чтобы привлечь внимание покупателей к своему проекту, девелоперам приходится тщательно работать над продуктом. В последнее время в числе ключевых факторов, определяющих решение о покупке квартиры, помимо бюджета и локации стоит отметить функциональность планировочных решений и комфортную среду, – отмечает Андрей Колочинский. – Застройщики новых проектов вынужденно оптимизируют площади квартир, в качестве яркого примера, подтверждающего эту тенденцию, стоит вспомнить появление на рынке студий площадью 11 кв.м. Возвращаясь ко второму фактору, стоит отметить, что теперь покупатели выбирают не квадратные метры, а среду проживания. Они небезразличны к дополнительным бонусам, которые можно получить при покупке квартиры – бульвар или парк с ландшафтным дизайном возле дома, площадку для выгула собак, коворкинг на первом этаже, бесплатный WiFi на территории комплекса и т.д.».


Еще об одной заметной тенденции рынка нам рассказали в компании ПИК. Речь идет о диджитализация производственных и бизнес-процессов. Строительство – одна из наиболее консервативных и наименее «оцифрованных» отраслей, где есть огромный потенциал для применения инновационных технологических продуктов.


ПИК – один из немногих девелоперов, кто видит этот потенциал и всесторонне подходит к диджитализации производства, продуктов и сервисов. «Мы научились быстрее и грамотнее выстраивать системы контроля качества и управлять рисками. Благодаря внедрению цифровых решений, за последний год компания увеличила производительность труда на строительных площадках на 49%, на заводах – на 45%», – подчеркивают в эксперты.


Девелоперы, понимающие важность развития новых технологий, уже сегодня предлагают инновационные и технологичные решения своим покупателям. В ноябре этого года тот же ПИК совместно с Яндекс представил систему умного дома Пик.Смарт. Если раньше технические решения компании затрагивали в основном цифровизацию сервисов (оформление ипотеки онлайн, ПИК-Аренда, ПИК-Брокер, ПИК-Ремонт), то теперь в компании перешли и к цифровизации продукта.

Словом, наступающий год явно порадует нас новыми прорывными идеями в этой сфере, поскольку начатые преобразования в строительной отрасли становятся уже необратимыми.


Виталий Простаков

Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon

Присылайте свои статьи по адресу: depat.info@yandex.ru