Арендный бизнес от застройщиков

Готовый арендный бизнес от застройщиков Новая тенденция на рынке коммерческой недвижимости


После длительной паузы рынок коммерческой недвижимости, похоже, начинает демонстрировать первые признаки улучшения. Во всяком случае, активность крупных игроков, причем в тех сегментах, на которые ранее они практически не обращали внимания, свидетельствует о новых качественных изменениях в девелоперском сознании. Одним из таких форматов-маркеров стал готовый арендный бизнес. О нем мы сегодня и поговорим с Викторией Васильевой, заместителем генерального директора по оценке и аналитике компании StoneHedge.



Виктория Васильева

Досье

Виктория Васильева, заместитель генерального директора по оценке и инвестициям девелоперской компании StoneHedge.Карьеру в сфере недвижимости начала в 2012 г. с должности руководителя отдела оценки в компании StoneHedge. В скором времени под ее руководство также перешел отдел инвестиций. В июле 2017 г. назначена заместителем генерального директора по оценке и инвестициям. Принимала участие в покупке ключевых проектов компании StoneHedge. Под контролем Виктории – инвестиционные процессы и оценка всех объектов девелопера.


- Виктория, насколько заметно изменилась за последние годы парадигма, суть готового арендного бизнеса, структура и игроки этого сегмента?

- Если говорить о вложениях в рентную недвижимость именно для частных инвесторов, то такие давно известные форматы, как сдача в аренду квартир и помещений торговой недвижимости (стрит-ритейл), по-прежнему пользуются популярностью. Причем второй – всегда пользовался спросом у представителей мелкого и среднего бизнеса. Эти объекты обычно предлагали частные собственники, и помещения, как правило, были расположены на нижних этажах жилых и административных зданий. Долгое время этот формат являлся самым ликвидным на рынке коммерческой недвижимости, он неизменно характеризовался высокими ставками аренды и высокой ценой. Но после 2014 г., когда многие банки покинули индустрию, освободился огромный массив помещений формата стрит-ритейл, и предложение превысило спрос. Пока эта тенденция продолжается, некоторые торговые предприятия и сервисные компании уходят в онлайн и стремительно сокращают свое присутствие в офлайн. Впрочем, нельзя утверждать, что формат вот-вот станет невостребованным. На смену банкам, например, пришли сетевые супермаркеты, общепит (кафе, рестораны) и медицинские частные учреждения.

На три года рынок коммерческой недвижимости почти застыл, активность как арендаторов, так и инвесторов снизилась. Нынешний, уходящий год стал годом пробуждения. Стабилизация в экономике позволила возобновить многие направления инвестирования, которые ранее тоже существовали, но сейчас они активно развернулись – это коллективные инвестиции, закрытые паевые инвестиционные фонды; кроме того, расширился формат готовых арендных бизнесов, который теперь включает в себя и офисную недвижимость.

В настоящее время одна из современных тенденций в сфере инвестиций в недвижимость – готовое предложение арендных бизнесов от застройщиков (ранее это встречалось очень редко) как в формате жилья/апартаментов, так и в формате офисного и торгового направления.

Составные части готового арендного бизнеса как продукта: помещение, арендатор и договор аренды.





- Создание и продажа готового арендного бизнеса для девелопера, работающего в сегменте коммерческой недвижимости, – весьма грамотная и дальновидная стратегия. Чем это обусловлено?

- Сейчас мы наблюдаем рост активности на рынке арендаторов. Во-первых, это продиктовано общим снижением ставок за последние два-три года. Во-вторых, сегодня на рынке существует дефицит качественных офисных и торговых помещений. Отмечу, что 2017 г. стал антилидером по вводу в эксплуатацию новых бизнес-центров. Это связано с перепрофилированием застройщиков на жилой сегмент и последовавшими за ним изменениями в назначении новых строительных площадок.

Отмеченные факторы позволяют компаниям без значительного увеличения бюджета на аренду помещения сменить офис на более современный.

Существующий спрос дает нам возможность формировать рынок готовых арендных бизнесов (офисы и торговые помещения) в массовом объеме. Таким образом, мы расширяем нашу продуктовую линейку новым предложением.


- Интересно, чем привлекает инвесторов этот формат?

- В рентной коммерческой недвижимости инвесторов привлекает, в первую очередь, хорошая доходность при относительно низких рисках. Сейчас в среднем рентная доходность составляет 12-13% (для сравнения: квартиры дают 5-6% прибыли), и здесь мы не учитываем потенциал роста стоимости недвижимости. К тому же первоначальные инвестиции обеспечены правом собственности на помещение. Это осязаемый актив, его можно застраховать, минимизировав тем самым риски потери первоначальных инвестиций. И для многих инвесторов данный факт очень важен. Кроме того, готовый арендный бизнес является удобным инструментом для покупателя: доходная часть весьма хорошо прогнозируется и считается, исходя, конечно же, из условий договора аренды, и если он составлен правильно, то это позволяет максимально сократить время управления объектом.


То есть мы получаем по-настоящему пассивный доход. Понятно, что есть риск выезда арендатора, но тут имеются свои нюансы: чем крупнее арендатор, чем дольше он работает на рынке, тем надежнее он считается; чем лучше помещение (расположение, технические параметры), тем оно ликвиднее, и даже в случае съезда арендатора появление нового не заставит себя ждать.

Так что и в нашем сегменте имеются свои «голубые фишки». Чем надежнее арендатор и ликвиднее помещение, тем ниже предлагаемая доходность, и наоборот.





- Какова специфика продажи и покупки готового арендного бизнеса: общий механизм и подводные камни?

- По факту, приобретая готовый арендный бизнес, вы покупаете помещение с обременением в виде долгосрочного договора аренды. Мы рекомендуем подвергать анализу многое: нужно понимать, кто ваш арендатор, где находится помещение, какие у него характеристики (чтобы, например, знать, насколько быстро, в случае необходимости, вы сможете его пересдать). Особое внимание стоит уделить условиям договора: ставка аренды, как оплачиваются коммунальные платежи и эксплуатационные расходы, как изменится ставка при смене схемы налогообложения арендодателя, как прописана индексация и пр.



- Какие требования (окупаемость, ставка капитализации, торг и т. д.) предъявляют к готовым бизнесам инвесторы?

- Говоря об окупаемости, уточню, что сейчас ее считают чаще всего по одному из двух методов. Первый – годовым арендным потоком (в данном случае я считаю арендный поток без учета эксплуатационных расходов и коммунальных платежей, но этот момент надо проверять, как я уже говорила). Второй – арендный поток с учетом ежегодной индексации.

Стоимость арендных бизнесов, формируемых разными подходами, сопоставима.

Окупаемость в среднем составляет 8-8,5 лет с учетом индексации. Рентная доходность – 12-13%. Ставка капитализации для офисов – примерно 10,5% с тенденцией на понижение.


- Какие объекты, генерирующие стабильный доход в настоящее время, являются наиболее востребованными на рынке и что для потенциальных клиентов предлагает ваша компания?

- Разумеется, пальма первенства у торговых помещений, но кроме них мы предлагаем и офисные, поскольку считаем, что их незаслуженно недооценивают. Многие офисные арендаторы – это компании, давно работающие на рынке, их устойчивость и надежность, как говорится, проверена временем. Офисные арендаторы делают ремонт и обосновываются надолго. Их доход, как правило, не зависит от проходимости места и локации. Все эти факторы минимизирует риск внезапного съезда арендатора.

Наша компания поставила на поток формирование арендных бизнесов. Сегодня мы предлагаем более 60 лотов в трех наших бизнес-центрах: дизайнерский БЦ NEO GEO – в ЮЗАО, Manhattan – в ЦАО (Красносельский р-н), Seven One – в развивающемся направлении – САО (30 м от ст. м. «Верхние Лихоборы»).





Это все новые объекты (2016-2017 гг. постройки), которые соответствуют всем требованиям бизнес-центров класса B+. Современная инженерия, высокие потолки, панорамное остекление, необычные архитектурные решения, инфраструктурная насыщенность – все эти составляющие формируют идеальные условия для комфортной работы и жизни наших арендаторов. Среди них IT-компании, представители металлургии, консалтеры и т. д.

В каждом бизнес-центре на нижних этажах запроектированы торговые помещения, которые активно арендуют под кафе, рестораны (надо же чем-то кормить армию офисных работников), салоны красоты, цветочные магазины и пр. Данные помещения также формируются в готовые арендные бизнесы и предлагаются инвесторам.

Сейчас мы реализуем готовые арендные бизнесы с доходностью (рентной) 12-13,5%. Наши договоры максимально прозрачны для инвесторов: эксплуатационные и коммунальные расходы оплачивает арендатор, ставки аренды прописаны на каждый год срока действия договора, четко зафиксировано условие по ставке при смене режима налогообложения собственника. Для каждого арендного бизнеса мы предоставляем инвестору детальный расчет.

Просмотров: 17
Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon

Присылайте свои статьи по адресу: depat.info@yandex.ru