Поиск
  • Vitaly Prostakov

Государство держит ипотеку в кулаке. Как бы не раздавить

Пост обновлен февр. 5

После стремительного роста и невероятных показателей по следкам, рынок ипотечного кредитования, похоже, вот-вот сорвется в пике. Во всяком случае, ставки начинают расти, а застройщики все чаще говорят о рисках и негативном влиянии государства на этот сегмент.

Минувший год для рынка ипотеки России был рекордным, общая сумма займов по ипотечным кредитам составила более 1,3 трлн рублей, что на 51% больше, чем в позапрошлом 2017 году. В числе основных причин эксперты называют снижение ставок на ипотечные кредиты. Действительно, средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в 2018 г. составила 9,5% годовых.



Не случайно основной объем продаж квартир проходит с участием кредитных средств. Девелоперы заинтересованы в наличии доступной ипотеки. «Привлекательные ставки по кредитам расширяют финансовые возможности заемщиков и стимулируют рост сделок на рынке недвижимости, – говорит Ольга Шихова, руководитель департамента ипотеки и кредитов агентства недвижимости «Бон Тон». – Так, 2018 год показал выдающиеся результаты за счет ипотечных колебаний – в первом полугодии ставки падали, что подталкивало покупателей к приобретению жилья. Затем наметился тренд на повышение, и заемщики стали приобретать квартиры в ожидании развития ситуации и дальнейшего удорожания ипотеки. В общей сложности число сделок в этом сегменте выросло за год в 1,7 раза (данные Росреестра по Москве - ред.)».


Холодный душ от банков

Однако повышение ставок по ипотечным кредитам в конце прошлого начале текущего года, безусловно, немного охладит спрос, считает Александра Хачатряна заместитель директора департамента по организации продаж компании MD Group. По мнению эксперта, в настоящее время средняя ставка по ипотеке составляет 10,5%, но о резком падении спроса на жилищные кредиты речи пока не идёт.


«Сейчас, при средней сумме кредита 3-5 млн рублей (в наиболее востребованных сегментах - эконом и комфорт) в московском регионе размер ежемесячного платежа вырос на 2-3 тыс. рублей. При сохранении тенденции роста ставок спрос на ипотеку, безусловно, пойдет вниз, в краткосрочной перспективе нет макроэкономических предпосылок для снижения процентных ставок к уровню прошлого года», – уверен Александр Хачатрян.



С ним согласна и Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. «Очевидно, что в 2019 году темпы роста ипотечного рынка окажутся ниже, чем в 2018 году, – говорит она. – Негативно на востребованность ипотеки повлияет повышение ставок, которое произошло в последние полгода».


Эксперт приводит следующую статистику. По количеству сделок в последние месяцы 2018 года их прирост сократился. Так, пикового значения спроса рынок ипотеки достиг в октябре (10 тыс. сделок). Затем спрос сократился в ноябре и в декабре, хотя обычно в последний месяц в году фиксируется самый высокий показатель числа зарегистрированных ипотечных сделок. Мария Литинецкая полагает, что в 2019 году спрос постепенно начнет снижаться, и, возможно, рынок вернется к значениям по числу сделок 2017 года (порядка 4,5-5 тыс. сделок в месяц против 7,5 тыс. в 2018 году).



«С начала 2019 года рынок ипотеки охарактеризовался очередным повышением ставок на фоне коррекции, поэтому застройщики уже не могут ожидать тех же рекордов, что и в 2018 году, – развивает мысль Ольга Шихова, руководитель департамента ипотеки и кредитов агентства недвижимости «Бон Тон».

По словам спикера, подорожавшая ипотека отсекает часть спроса, к тому же заемщики готовы проявлять осторожность на фоне роста тарифов и снижения реальных располагаемых доходов. Еще одной сложностью, кроме повышения ипотечных ставок, является ужесточение требований к уровню первоначального взноса. С одной стороны, таким образом банки блокируют клиентов с высокой степенью риска, с другой, рынок ипотеки начинает сжиматься.


Государево око не помешает, пока не мешает

По данным компании «Метриум», порядка 50% всех сделок с новостройками заключаются с участием кредитных средств. В массовом сегменте новостроек до 60-70% приобретений проходят с привлечением ипотеки. То есть можно без преувеличения сказать, что порядка половины оборота рынка новостроек подпитывают банки.


«Именно снижение ставок по ипотеке помогло выйти отрасли из кризиса и добиться видимых успехов, во всяком случае, в Москве и других крупных городах, - отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. - Соответственно, повышение ставок ставит под удар стабильность застройщиков, ведь доходы населения не растут. Не исключено, что в дальнейшем ситуация потребует вмешательства государства, иначе последствия для отрасли будут тяжелыми. Вполне возможно, что властям придется перезапустить программу субсидирования ставок по жилищным кредитам».



Ольга Шихова, руководитель департамента ипотеки и кредитов агентства недвижимости «Бон Тон» по этому поводу вспоминает период турбулентности рынка, когда застройщики и банки оказались в ситуации заградительных ставок по ипотеке (ключевая ставка 17% с середины декабря 2014 года до февраля 2015 года с дальнейшим постепенным понижением). «Тогда государство внедрило меры поддержки. Госсубсидирование показало свою эффективность, и в случае развития негативного сценария рынок будет нуждаться в данном механизме, - говорит эксперт.


С этим трудно не согласиться. Сегодня участники рынка вынуждены играть по новым правилам, и вправе рассчитывать на поддержку властных структур. Взять к пример, переход от схемы долевого участия к проектному финансированию. С 1 июля 2019 года это новшество является обязательным для всех проектов, кроме тех, что находятся на завершающей стадии строительства. Соответственно все застройщики обязаны будут размещать средства дольщиков на эскроу-счетах и для финансирования завершения строительства будут использоваться средства уполномоченных банков.


«Опасность такой ситуации заключается в том, что уполномоченных банков не так много, и они привыкли работать на своих условиях, которые могут противоречить нуждам и выгоде застройщика, - говорит Александр Хачатрян, заместитель директора департамента по организации продаж компании MD Group .

По словам эксперта, банк может обязать застройщика направлять клиентов по ипотеке в первую очередь ему, прописать определенный уровень ипотечного портфеля от застройщика, может отказаться работать с определенными группами заемщиков». Словом, вариантов развития событий много.



«Представим себе ситуацию, когда в проекте востребован ипотечный кредит по двум документам, а в банке, с которым сотрудничает застройщик такого продукта вообще нет, либо он на условиях менее привлекательных чем у остальных банков, – рассуждает Александр Хачатрян. – Это грозит застройщику лишением необходимых ему финансовых инструментов для реализации квартир, что в свою очередь может обернуться невыполнением плана по продажам. Соответственно произойдет затоваривание на период ввода в эксплуатацию ЖК, процесс реализации квартир, в таком случае, может сильно затянуться. Кроме того, у каждого банка есть своя специфика, как и у объекта, и может случиться так, что основной портрет клиента не будет соответствовать портрету идеального заёмщика банка. Так или иначе, застройщик в таких условиях вынужден подстраиваться под требования банка себе во вред».


Пока что государство никак не влияет на рынок, кроме введения законов и поправок. Все инструменты, которыми правительство могло бы изменить ситуацию, находятся в стадии разработки и обсуждения.


Виктор Прокопенко, директор департамента недвижимости Sezar Group поддерживает коллегу и предполагает, что выход в любом случае будет найден, даже в ситуации с набившими оскомину эскроу-счетами. По его словам, рынок недвижимости, как системообразующий, находится под пристальным вниманием государства.


«Практика показывает, что трамплином принципиальных отраслевых изменений становится именно политическая воля первых лиц, – считает Виктор Прокопенко. - В отношении ипотечных ставок в перспективе может быть реализован сценарий возврата к тем стратегическим показателям, которые звучали с трибун два года назад (ипотека под 6% - ред.). После того, как механизмы эскроу-счетов реально заработают, аккумулируемые в банках финансовые потоки позволят двигаться в направлении поступательного снижения ипотечных ставок для населения и хотя бы отчасти компенсировать рост цен», - резюмирует эксперт.

Просмотров: 0
Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

Читать дальше

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon