Где построить дом бизнес-класса? Места знать надо!

Какие новые локации в Москве, подходят для реализации жилых проектов бизнес-класса? Оказывается, все, кроме «токсичных».



«Для покупателей жилья бизнес-класса одним из важных критериев выбора является локация – окружение, статус территории/района, близость к центру города, наличие парков/природных объектов. Поэтому, например, в отдаленных примкадных районах или районах с негативным окружением/статусом реализация жилого комплекса бизнес-класса нецелесообразна», – говорит Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК и ее слова звучат как незыблемый постулат.

Ольга Тумайкина

С ней согласен и Сергей Ковров, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости». По его мнению, проекты бизнес-класса строятся преимущественно в престижных локациях «старой» Москвы, а также на западе или северо-западе столицы. Например, Хорошево-Мневники – один из самых недооцененных и перспективных районов рядом с центром. Но активнее всего застраивается Северный административный округ – в нем представлено порядка 21% в общем объеме предложения. На втором месте находится Северо-Восточный округ с долей рынка 16%.

В течение последнего года девелоперы обратили свое внимание в сторону Западного административного округа, который считается наиболее элитарным направлением (после ЦАО) за счет хорошей транспортной доступности, обилия зеленых зон и потенциала реализации жилых комплексов за счет свободных площадок для освоения.

Сергей Ковров

«Наряду с ЗАО девелоперы также активно осваивают Южный административный округ. В прошлом году на юге вышел в продажу самый масштабный проект из всех стартовавших – Nagatino I-Land. Проект строится в шесть этапов и включают в себя как жилую, так и инфраструктурную составляющие», – отмечает Сергей Ковров.

Дело в том, что последние несколько лет Москва идет по пути ухода от производств в черте города. Итогом такой политики стало комплексное освоение территорий. Районы, откуда перенесены производства, становятся менее токсичными, при этом в них начинают переселяться люди других профессий, более образованные и с более широким кругозором.

«В результате на территории города формируется однородная социальная среда, – говорит Полина Балашова, директор по аналитике и ценообразованию «ИНТЕКО».Поэтому в этих районах появляется жилье, которое раньше там строить бы не стали из-за абсолютного отсутствия спроса».

Полина Балашова

Изменение географии предложения жилья бизнес-класса на рынке недвижимости Москвы свидетельствует о переоценке как покупателями, так и застройщиками понятия престижности. Если еще 10-15 лет назад восток Москвы ассоциировался исключительно с промзонами, то благодаря программе благоустройства, развитию социальной инфраструктуры и освоению территорий бывших предприятий восточные округа стали зоной появления актуальных проектов бизнес-класса, не уступающие проектам в других округах.

Об этом красноречиво свидетельствует и статистика. В округах, которые принято считать престижными, с начала года объем подобного предложения значительно сократился. «В большей степени этот тренд затронул СЗАО (–32%), ЗАО (–27%) и ЮЗАО (–14%). На рынке новостроек ЮВАО, напротив, количество таких лотов увеличилось на 43%. В ЮВАО выбор расширился почти вдвое», – приводят свои данные в компании НДВ-Супермаркет Недвижимости».

В результате положение округов в общей структуре предложения бизнес-класса сильно изменилось. Почти каждая пятая квартира бизнес-класса в мае приходилась на новостройки ЗАО (19% от общего числа квартир в сегменте). На второе место вышел Юго-Восточный округ. Обычно в данной локации было сконцентрировано предложение массового жилья, а вот новостроек бизнес-класса исторически предлагалось мало. В мае 2020 года доля ЮВАО в сегменте возросла до 16%. На третьем месте также оказался округ, в большей степени ассоциирующийся с новостройками комфорт-класса, – ЮАО (15%).

Престижные СЗАО и САО замкнули пятерку округов. На их долю пришлось примерно по 13% квартир бизнес-класса. Еще 10% таких лотов экспонировались в новостройках СВАО. При этом на долю еще двух «престижных» округов (ЮЗАО и ЦАО) пришлось по 6% предложения. Меньше всего квартир бизнес-класса продавалось на востоке столицы – не более 1% рынка.

Так, по мере развития городской среды целые районы меняют свой облик, как район Нагатинский Затон в ЮАО. Расположенный в излучине Москвы-реки, он находится недалеко от центра города и обладает прекрасными видовыми характеристиками.

Также бизнес-класс активно набирает обороты в Новой Москве. Доля бизнес-класса в ТиНАО за последние 2 года выросла с 17,3% до 39,8%.

«Иными словами, бизнес-класс стал расширять границы своего расположения, отодвигая ценность локации на второй план, – считает Полина Балашова. – Хотя, безусловно, все еще остаются районы, как правило, довольно анклавные в силу транспортной доступности или находящиеся вблизи опасных территорий, где строительство любых проектов, а бизнес-класса в особенности, может быть весьма затруднительно из-за низкого спроса. К таким районам можно отнести, например, Бирюлево и Капотню».

Еще одну особенность нынешнего состояния бизнес-сегмента в жилом строительстве отмечают в компании «Донстрой». В Москве сегодня можно встретить большое количество примеров, когда строительство масштабного проекта поднимало в целом качество жизни в районе и его статус среди остальных. Это происходило по разным причинам – в дальнейшем в локации выходили в продажу более качественные новостройки, происходило благоустройство территории и его статус заметно повышался.

Похоже, это главная тенденция нынешнего рынка недвижимости столицы, и она еще долго будет присутствовать, во всяком случае, пока идет модернизация городского пространства.

Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon

Присылайте свои статьи по адресу: depat.info@yandex.ru