Где лучше разместить производство?

При размещении нового производства инвесторы сталкиваются с непростым выбором, какая из строительных площадок лучше: стоит ли разместить новый объект в уже обеспеченной инженерными ресурсами локации или купить незастроенный земельный участок.


Обычно компании выбирают между следующими вариантами строительных площадок: индустриальный парк, ОЭЗ, Brownfield или Grienfield. Эксперты международной консалтинговой и инжиниринговой компании Bilfinger Tebodin проанализировали преимущества каждого из вариантов, а также выделили аспекты, на которые стоить обратить внимание при выборе места для строительства нового объекта.


ОЭЗ Тольятти

Индустриальный (промышленный) парк

Одним из главных преимуществ при размещении в индустриальном парке является то, что инвестор получает земельный участок с уже подведенными инженерными и транспортными коммуникациями.

Кроме того, территория парка охраняется, а комплексное управление инфраструктурой осуществляет профессиональная управляющая компания. Также она предоставляет технические условия на подключение к инженерным сетям парка, что значительно упрощает процедуру и ускоряет процесс на этапе проектирования.

Главными преимуществами размещения производства в индустриальном парке являются уже подведенные инженерные и транспортные коммуникации.

Многие индустриальные парки располагают возможностью подведения к участкам резидентов не только автодороги, но и железнодорожной ветки.

Помимо перечисленного выше, в промышленных парках инвестору также могут предложить уже готовые производственные площади, обеспеченные инженерными коммуникациями, складские и офисные помещения.

Также доступны опции “built-to-suit” и “built-to-rent”, когда собственник парка за свой счет строит производственное здание под конкретного резидента для последующей передачи в собственность или в аренду.


Особая экономическая зона

Размещение в ОЭЗ имеет все преимущества строительства в индустриальном парке. И кроме того, особые экономические зоны предоставляют возможность аренды и выкупа земельных участков по льготной стоимости и особый административный режим, минимизирующий бюрократические барьеры.

Помимо этого, инвестор может воспользоваться особым таможенным режимом (процедура свободной таможенной зоны) и системой налоговых льгот и преференций.

ОЭЗ имеют все преимущества строительства в индустриальном парке, но также предоставляют возможность аренды и выкупа земельных участков по льготной стоимости.

Однако, для получения статуса резидента ОЭЗ инвестору потребуется выполнить ряд требований, определенных в Федеральном законе ФЗ №116-ФЗ «Об особых экономических зонах в РФ».


ОЭЗ Алабуга

Во-первых, зарегистрировать юридическое лицо в муниципальном образовании, в границах которого расположена особая экономическая зона. Во-вторых, резидент обязан осуществить капитальные вложения определенной суммы и в определенный срок со дня заключения с ОЭЗ соглашения об осуществлении деятельности.


Сумма капитальных вложений устанавливается федеральным законом в зависимости от типа особой экономической зоны. Важно отметить, что предполагаемая деятельность будущего резидента должна соответствовать типу ОЭЗ.


Brownfield

Brownfield – это территория бывшего крупного завода, как правило полностью или частично используемая для размещения других производств.

Плюс таких площадок в том, что они уже обеспечены инженерной инфраструктурой, а существующие производственные здания могут быть в короткие сроки перепрофилированы для размещения нового производства, что значительно ускоряет сроки реализации проекта по сравнению с новым строительством.

Одним из минусов Brownfield проектов является то, что затраты на реконструкцию и перепрофилирование зданий оказываются выше, чем бюджет строительства аналогичного объекта «с нуля».

Однако стоит отметить, что один из минусов таких площадок является то, что затраты на реконструкцию и перепрофилирование зданий оказываются порой выше, чем бюджет строительства аналогичного объекта «с нуля».

Инженерные и транспортные коммуникации также могут иметь значительный износ и требовать капитального ремонта. Кроме того, имеющейся мощности сетей может быть недостаточно для планируемого производства.


Инвестор может столкнуться с проблемой низкоквалифицированной управляющей компании или ее полного отсутствия. В ряде случаев потребуется тщательная проверка прав собственности на объект.


Grienfield

Многие инвесторы при планировании строительства нового завода останавливаются именно на этом варианте.

Однако в последние годы мы наблюдаем тренд, что все меньше наших заказчиков идут по пути такого «автономного» формата площадки. Как правило, для Greenfield проектов выбирают компании, реализующие проекты строительства больших по площади производственных объектов, для которых важным аспектом является полный контроль и управление инфраструктурой предприятия через прямые контракты с ресурсоснабжающими компаниями и разграничение балансовой принадлежности инфраструктурных объектов.


Промышленно логистический комплекс проект

В данном случае инвестор принимает на себя все затраты по подготовке выбранного участка к строительству, подведению к нему инженерной и транспортной инфраструктуры, а также все риски, в том числе скрытые.


Подводя итог можно отметить, что каждая из площадок имеет свои преимущества, но и недостатки. Поэтому на самом старте проекта инвестору может быть особенно полезна помощь надежного и опытного консультанта, который поможет в поиске и подборе участков под строительство с учетом технических требований, а также проведёт технический аудит площадок с целью определения соответствия их параметров бюджету и графику проекта. Консультант помогает заказчику идентифицировать риски на самом раннем этапе, а также эффективные пути их минимизации с наименьшими затратами.

Просмотров: 14
Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon

Присылайте свои статьи по адресу: depat.info@yandex.ru