Поиск
  • Vitaly Prostakov

Где взять деньги на реализацию проекта?

Пост обновлен февр. 5


Елена ВОРОНИНА: «Проектное финансирование застройщиков – это гарантированные деньги: девелопер может получить от банка до 70-75 % бюджета на длительный срок. Преимуществом такой схемы является снижение рисков, связанных с темпами строительства на инвестиционной фазе… При этом проектное финансирование снижает рентабельность за счет дополнительных расходов на страхование, рецензирование в инжиниринговых и сюрвейерских компаниях и регистрацию залогов».

Елена Воронина

Досье автора

Елена Воронина,член правления – вице-президент – руководитель Комплекса финансов АО «Лидер Инвест».ОкончилаМосковский государственный университет по специальности «экономика и управление на предприятиях»; МВА, Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации – «Мастер делового администрирования».В финансовой сфере с 2003 г. Карьеру начала в АКБ «Абсолют Банк». С 2010 по 2015 г. занимала должность заместителя председателя правления «МТС-Банк» (ПАО).


Компания «Лидер Инвест» является одной из лидирующих на рынке девелопмента и имеет большой опыт работы с разными инструментами привлечения финансирования – от факторинга и проектного финансирования до выпуска облигационного займа.

Факторинговая сделка


Факторинг может быть применен в качестве замены авансирования при расчетах с поставщиками материалов и оборудования или финансировании строительно-монтажных работ. Факторинговая сделка основывается на качественном ликвидном долге, который по оценке фактора будет оплачен в срок и в полном объеме. Если в торговле отсрочка не превышает 180 дней, то при строительстве жилья или коммерческой недвижимости погашение обязательств может потребовать отсрочку более одного года, то есть отсрочка должна соответствовать моменту, когда начнутся поступления от продаж.





Сделка buy back


Снижение ставок по депозитам заставляет инвесторов искать иные консервативные инструменты инвестирования с гарантированной доходностью. Одним из таких инструментов является сделка buy back, предусматривающая инвестирование по ДДУ с застройщиком по схеме РЕПО (с договором обязательного обратного выкупа). Инвестор в определенный договором долевого участия срок (не ранее и не позднее) имеет право его расторгнуть с возвратом основной суммы и выплатой премии. Премия для инвестора находится на одном уровне доходности с депозитом. Позитивный момент для инвестора в этом случае – право выбора: оставить объект инвестирования себе при росте рынка или расторгнуть при стагнации. Плюс предполагается заключение договора на реализацию застройщиком квартиры в случае, если инвестор не использует обратную сделку РЕПО по расторжению ДДУ. Доходность по проекту за счет прироста цены с момента инвестирования на раннем этапе строительства к моменту ввода дома в эксплуатацию, как правило, выше гарантированной, поэтому вероятность реализации обратного выкупа для застройщика минимальна.





Проектное финансирование


Также «Лидер Инвест» использует целевое банковское проектное финансирование. Проектное финансирование сегодня принципиально доступно большому кругу застройщиков, работающих в соответствии с законом № 214-ФЗ. В течение 2016 г. и в этом году мы наблюдаем повышенный интерес банков к строительству жилья, ставки по проектному кредитованию для крупных девелоперов за это время снизились с 15-16 до 11-12 %. Проектное финансирование застройщиков – это гарантированные деньги: девелопер может получить от банка до 70-75 % бюджета проекта на длительный срок. Преимуществом такой схемы является снижение рисков, связанных с темпами строительства на инвестиционной фазе, так как строительный цикл в меньшей степени зависит от текущих продаж. При этом проектное финансирование снижает рентабельность проектов за счет дополнительных расходов на страхование, расходов на рецензирование проектов в инжиниринговых и сюрвейерских компаниях и регистрацию залогов. Большинство банков до сих пор оформляют в залог права по ДДУ с регистрацией обременения в Росреестре, таким образом, застройщик теряет «оперативность» на этапе продажи квартир.





В рамках проектного финансирования компания «Лидер Инвест» сотрудничает со Сбербанком и Россельхозбанком. В Россельхозбанке профинансирован проект комфорткласса «Дом на Нагатинской», который в прошлом году был завершен и сдан в эксплуатацию. Этот кредит к настоящему времени полностью погашен. В Сбербанке финансируется проект премиум-класса «Клубный дом на Сретенке» в Даевом переулке. Объект характеризуется отличным расположением, поэтому строительство обеспечивается дольщиками и задолженность по кредиту несущественная.


Размещение облигаций


Кроме того, мы реализуем одновременно более 30 проектов точечной застройки в Москве. Отличительной особенностью таких объектов является их уникальная локация, небольшая площадь и небольшой срок строительства, в среднем не более двух лет. Такие проекты не имеет смысла финансировать через проектное кредитование, так как заемные средства нужны только на этапе проектирования и получения разрешительной документации до момента старта продаж.


Альтернативой банковскому кредитованию в финансировании одновременно нескольких небольших проектов выступает размещение облигаций. Инструмент для нас интересен, так как в отличие от проектного финансирования позволяет компании финансировать проекты с этапа проектирования и сокращать накладные расходы, о которых говорилось ранее.

В нашей компании выстроена корпоративная культура, подготовлена аудированная отчетность по МСФО за четыре года, и, главное – есть интерес у инвесторов к ценным бумагам компании, благодаря чему в 2016 г. мы успешно разместили на Московской бирже дебютный выпуск 3 млрд руб. Организаторами выступили банк «ФК Открытие», «Компания БКС», «Совкомбанк», «Ренессанс Капитал».





Мезонинное финансирование


Поскольку компания «Лидер Инвест» реализует масштабные проекты комплексного освоения территории (КОТ) со сроками реализации пять – семь лет, мы рассматриваем и такой инструмент привлечения ресурсов, как мезонинное финансирование. Мезонинное финансирование, как правило, предусматривает право инвестора на приобретение определенного числа акций по договорной цене и дает ему право участвовать в будущем успехе проекта, что в данном случае обеспечивает повышенную доходность на вложенные средства. С учетом того, что мы реализуем проекты в границах старой Москвы с высоким спросом на качественное жилье, то при возможности получения повышенной доходности риски для инвестора минимальны. На текущий момент таких сделок у компании в портфеле нет, но мы не исключаем возможность их реализации.


Привлечение инвестиций через ЗПИФ


В настоящее время мы также прорабатываем варианты финансирования с привлечением коллективных инвестиций через закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ). С учетом тенденции к снижению ставок по депозитам мы прогнозируем повышение у инвесторов аппетита к рискам в строительной отрасли, как минимум к проектам жилищного строительства в городах-миллионниках и Московском регионе. Таким образом, проекты с хорошей локацией могут обеспечить повышенную доходность на вложенные средства. При этом пайщики с высокой долей вероятности получат доход не ниже ставки по депозитам. В данном варианте возможна работа с действующими паевыми фондами недвижимости или организация собственного фонда. Передача квартир в действующие ЗПИФы создает в будущем конкуренцию между ЗПИФом и застройщиком при реализации готовых квартир. Таким образом, и инвесторам, и застройщику данный вариант интересен в случае проектов с высоким спросом в локации финансируемого проекта.

Просмотров: 0
Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

Читать дальше

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon