В какие апартаменты лучше всего инвестировать?

Инвестировать в апартаменты в Москве – занятие достаточно прибыльное. Другой вопрос, в какие именно апартаменты лучше всего вкладывать деньги, чтобы гарантированно получить отдачу?


Апартаменты Москва Сити

Апартаменты – это инвестиционно-привлекательная недвижимость, причем сразу по нескольким причинам, говорят эксперты рынка. Если вкладываться в покупку апартаментов на котловане, то к моменту готовности всего объекта цена будет выше на 17-20% и больше. К тому же, стоимость апартаментов заметно ниже, чем на квартиры в том же районе, цена в большинстве случаев будет отличаться на 20-30%, а сдавать апартаменты можно в последующем за те же деньги. 

Анна Соколова, директор по маркетингу ГК «Инград» разделяет инвестиции в апартаменты на два вида: краткосрочные, где суть заработка состоит в том, чтобы приобрести недвижимость на этапе котлована и продать ее после сдачи объекта, заработав на разнице и долгосрочные, то есть вложение средств в так называемые сервисные апартаменты.


Анна Соколова

«Сервисные апартаменты – это относительно новый продукт на современном рынке недвижимости, суть которого заключается в том, что девелопер не только возводит комплекс апартаментов гостиничного типа, но и в дальнейшем берет управление этими апартаментами как гостиничными номерами на себя, обеспечивая владельцу апартаментов постоянный поток денежных средств в виде арендной платы, – поясняет эксперт. – Такие апартаменты хорошо подходят для долгосрочных инвестиций, владелец фактически освобожден от необходимости искать арендатора и обслуживать апартамент, за него это делает УК».


Сервисные апартаменты

Статистика ГК ФСК показывает, что число инвесторов апартаментов в московские объекты компании составляет почти половину всех покупателей. «Тем самым инвестиционная рентабельность подобной недвижимости подтверждается, – говорит Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК. 


По мнению Сергея Егорова, управляющего партнера «S.A. Ricci жилая недвижимость», рынок недвижимости с каждым годом предоставляет всё больше возможностей для получения пассивного дохода от собственного недвижимого имущества. Привычная нам форма сдачи жилья постепенно устаревает, а на смену ей приходят апарт-отели или кондо-отели. Именно в такие апартаменты сегодня лучше всего инвестировать.


Сергей Егоров

В апарт-отелях / кондо-отелях апартаменты принадлежат разным собственникам, но сдаются единой управляющей компанией по единой для всего апарт-отеля ценовой политике. Для данной схемы взаимодействия в большей степени присуща краткосрочная и среднесрочная аренда.

Предпосылкой к формированию кондо-продуктов стало наличие частного капитала и постепенное расширение продуктовой линейки. В то время как классическая форма сдачи квартиры в аренду в среднем приносит собственнику 6%–7,5% годовых, сдача апартамента в апарт-отеле – от 12% до 17% годовых. При этом арендой заниматься не владелец, управляющая компания.


Достоинством апарт-отелей является точное понимание основной целевой аудитории, принципов установления тарифной линейки (в зависимости от типов номеров и фактора сезонности) и выработанная программа управления.

Бутик-отель Vertical BW Signature Collection на Таганской (ЦАО, р-н Таганский) от застройщика Becar Asset Management является примером апарт-отеля, предлагающим собственникам арендный бизнес.


Покупателям предлагаются апартаменты средней площадью 14 кв. м с чистовой отделкой и меблировкой (ср. бюджет – 5,5 млн руб.). Прогнозируемый компанией чистый операционный доход на пятый год  варьируется от 16% до 18%.


Бутик-отель Vertical BW Signature Collection

Между тем банальная перепродажа тоже не самый худший вариант для инвестирования в апартаменты. Вот расчеты, сделанные Алексеем Перлиным, генеральным директором девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» на примере комплекса «Любовь и Голуби».


При сопоставимых характеристиках стоимость апартаментов  в нем оказывается на 10-15% меньше, чем квартир. Скажем, цена апартамента с предчистовой отделкой составляет 9,29 млн руб. за 67,31 кв. м. Бюджет покупки квартиры с отделкой «под ключ» – 12,2 млн руб. за 67,65 кв. м.  То есть разница в цене составляет 1,3 млн руб. Более того, стоимость апартамента оказывается ниже, чем квартиры без отделки и большей площади – 10,9 млн рублей за 71 кв. м.  При этом прирост стоимости для квартир и апартаментов абсолютно идентичный, поэтому инвестор, выбравший апартаменты, может рассчитывать на такую же доходность, как и при вложениях в квартиру.


Однако прежде чем  нести свои деньги застройщику апартаментов следует четко представлять все «плюсы» и «минусы» апартаментов.  Вот самые главные по версии Эвелины Ишметовой, директора по консалтингу и развитию инвестиционной компании KEYCAPITAL.


ЖК «Любовь и Голуби»

Плюсы апартаментов: 

– низкая себестоимость и, как следствие, более низкая цена продажи по сравнению с обычным жильем. Учитывая, что апартаменты – продукт редевелопмента, а также что к нему меньше требований по инсоляции и другим параметрам, проектоустроители стараются максимально снизить вложения в 1 кв. м;

– современные архитектурные здания – будь ты покупателем для себя или инвестором, тебе понравятся современные архитектурные решения апартаментов. Причем поскольку чаще всего апартаменты появляются ближе к центральным районам Москвы, внутри ТТК, где новое строительство жилья вообще редкость, то тем более выигрышно они смотрятся;

– свободная планировка апартаментов, высоки потолки, двухсветные пространства – апартаменты часто создаются на базе бывших промзон и отличаются оригинальными дизайнерскими и планировочными решениями;

– наличие паркингов со своей охраняемой территорий.


Минусы апартаментов: 

– высокие процентные ставка налогообложения;

– дополнительные платежи за коммунальные услуги;

– невозможно постоянно зарегистрироваться.


Впрочем, стоит отметить выгодную с точки зрения инвестиций такую особенность апартаментов как  трансформация статуса. На рынке есть случаи, когда в крупных проектах некоторые девелоперы в определенных корпусах строят и продают недвижимость со статусом апартаментов (причем гостиничного типа, не МФК, и по потребительским характеристикам они не отличаются от квартир ни по площади, ни по другим параметрам). Соответственно, цена таких апартаментов по сравнению с традиционными квартирами в этом же комплексе может быть ниже минимум на 15-20%.


Ольга Карпова

Затем в процессе строительства застройщик самостоятельно получает новую документацию на строящийся корпус с переводом апартаментов в жилой статус (т.е. согласовывает новые АГР, экспертизу проектной документации и вносит корректировки). 


По итогу, после таких изменений в большинстве случаев статус квартир получают около 80% лотов, которые были раньше апартаментами.


«В дальнейшем корпус уже продается как обычный жилой дом, цены на помещения в нем повышаются до общего уровня, а те покупатели, которые приобретали изначально апартаменты, либо производят доплату застройщику за изменение статуса (обычно она намного меньше, чем разница в цене квартир и апартаментов), либо вообще получают после окончания строительства ключи уже от квартиры, причем совершенно бесплатно, – поясняет Ольга Карпова, директор по продукту «ИНТЕКО». – В подобных случаях доходность от инвестиций в апартаменты может составить до 50% на этапе строительства (часто такие случаи происходят на рынке апартаментов комфорт- и бизнес-класса)». 



Подготовил Виталий Простаков

Просмотров: 68
Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon

Присылайте свои статьи по адресу: depat.info@yandex.ru