Поиск
  • Vitaly Prostakov

Восстановление исторических зданий: проблемы и выгоды

Пост обновлен февр. 5


Евгения АКИМОВА: «В среднем реставрация обходится в два раза дороже, чем строительство проекта с нуля». _______________________________________________________________

Однако за счет небольшого масштаба и высоких цен окупаемость таких объектов составляет всего три-четыре года при продаже квартир/апартаментов или около десяти лет при арендном бизнесе.


Евгения Акимова

Досье автора

Евгения Акимова, генеральный директор компании IKON Development. Окончила Казанский государственный университет по специальности «журналистика». Руководила собственным PR-агентством, позже занималась продажей и сдачей недвижимости в аренду в компаниях с непрофильными активами. С 2004 г. работала в «Хорус-Кэпитал». Участвовала в реализации такого знакового для Москвы офисного проекта, как «Фабрика Станиславского», координировала все девелоперские проекты компании. В 2007 г. перешла в «AFI-Девелопмент» на позицию заместителя генерального директора, руководила департаментом корпоративного планирования, позже возглавила компанию. С 2012 г. занималась созданием IKON Development, под ее началом была разработана концепция и велось строительство ряда проектов, в том числе в Новосибирске - делового центра «Новая высота», торгового центра «Сибирский Молл»; МФК «Слава» (Второй часовой завод в Москве), ЖК «Новый Зеленоград» и т. д.


Сохранение культурного наследия – приоритетнейший принцип градостроительной политики любого из городов с историей. Москва – не исключение. Именно здесь ведется одна из крупнейших в мире программ реставрации. За последние шесть лет в столице восстановлено почти 800 памятников культуры, в результате чего город стал мировым лидером в данном вопросе. Причем реставрационные работы финансируются не только за счет городского бюджета, но и частными компаниями – более половины объектов ежегодно реконструируется именно инвесторами.


Столь высокий интерес девелоперов к историческим объектам объясняется несколькими причинами. Во-первых, объекты культурного наследия чаще располагаются в центре города, а площадки Центрального административного округа всегда были лакомым кусочком для инвесторов. Во многих районах города реставрация исторических зданий – фактически единственный шанс построить уникальный объект в самом сердце столицы. Во-вторых, восстановление объекта исторического наследия – во многом имиджевая составляющая и возможность внести свой вклад в историко-архитектурный облик столицы, несмотря на все сложности и подводные камни, связанные с подобными работами.





В планах столичных властей – ежегодное восстановление более двух сотен зданий. Один из объектов, реставрация которого запланирована в 2018 г., это Дом Наркомфина, построенный на Новинском бульваре, – экспериментальное здание, созданное архитекторами М. Я. Гинзбургом и И. Ф. Милинисомдля работников Наркомата финансов СССР в 1930 г. Компания IKON Development выступает в роли реставратора здания прачечной, являющейся частью комплекса Наркомфина, подходящей для размещения в ней ресторана с собственной открытой террасой, выставочного пространства, административного здания. После завершения реконструкции мы планируем сдавать коммерческое помещение в аренду. Исторический облик здания прачечной будет восстановлен согласно сохранившимся эскизам. Проект разработан внуком самого архитектора комплекса Наркомфина Алексеем Гинзбургом и реализуется под надзором Москомнаследия.


Именно отсутствие схем, по которым первоначально строился объект, – вот одна из злободневных проблем реставрации. Есть примеры, когда девелоперам приходилось буквально по редким фото восстанавливать архитектурный облик здания. Это колоссальная и кропотливая работа, занимающая не один месяц. Наш пример стал скорее исключением – при разработке концепции и плана работ мы взяли за основу первоначальный проект Гинзбурга. Отсутствие документации очень часто становится камнем преткновения для девелопера, особенно если речь идет об архитектурно сложном объекте со множеством деталей и нюансов. Однако отсутствие исходников – меньшее из зол. Проблемы по разработке проекта и даже бюрократические сложности, связанные с получением разрешения на реставрацию, лишь вершина айсберга, с которым девелопер может столкнуться непосредственно уже по ходу работ.


Кот в мешке

Многие памятники архитектуры, особенно в регионах, находятся сегодня в плачевном состоянии. Износ некоторых строений превышает 70-80 %, что делает реставрацию весьма трудозатратным, а порой и экономически неэффективным решением. Например, если говорить о зданиях – памятниках конструктивизма, то часть из них, увы, не могут быть воссозданы в первоначальном виде из-за использования при их строительстве недолговечных материалов, например камышита. Но главная загвоздка в том, что при входе в проект девелопер не знает, какой объем работ его ждет в реальности. Любой объект реконструкции – это кот в мешке. Только после подписания договора аренды участка или его покупки инвестор вынужден тратить миллионы рублей на исследование состояния здания – какова прочность каркаса, перекрытий, износа инженерии.


В Доме Наркомфина, например, все наружные коммуникации утрачены, и мы с нуля будем прокладывать все сети, в частности линии электро-, водо-, теплоснабжения, канализаци. Причем реставрация подразумевает воссоздание исторического облика не только снаружи, но и внутри, к примеру, даже чугунные радиаторы отопления должны быть сделаны в стиле 30-х гг. ХХ в. Помимо этого, конструктив здания с почти 90-летней историей не соответствует современным нормам, в частности – по минимальным нагрузкам из-за износа железобетонных конструкций. Поэтому каркас здания зачищается от ржавчины и дополнительно наращивается для повышения прочности. А вот фасадную часть сохранить уже не удастся – придется воссоздать экстерьер заново, причем с обязательным сохранением ленточных горизонтальных окон, проходящих через весь фасад. Таким образом, девелопер непосредственно перед реконструкцией вынужден рассматривать каждый элемент, каждый кирпич, оценивая возможность его сохранения, а не замены.





Но даже полный анализ конструктива здания не гарантирует отсутствие новых «сюрпризов». Например, при выполнении земляных работ по усилению фундамента нередко можно найти объекты, представляющие историческую ценность. Это могут быть монеты, предметы утвари и другие вещи обихода. В таком случае девелопер вынужден приостановить работы и ждать, пока археологи проведут раскопки и завершат изучение культурного слоя. Как правило, такие работы занимают не более двух месяцев. Но для застройщика, имеющего договорные обязательства с поставщиками и подрядчиками, даже такая задержка – упущенная выгода.


Еще одна сложность, которая может возникнуть не только при реставрации, но и в целом при строительстве в центре города, – это отсутствие единой карты инженерных сетей. Под землей проходит множество неучтенных в документах коммуникаций, которые могут помешать работам. Например, в Москве был реальный случай, когда девелопер одного из участков в центре города при разработке котлована случайно перерубил кабель связи, принадлежащий одному из государственных ведомств. В итоге в оперативном порядке и за свой счет инвестору пришлось перекладывать коммуникации, о наличии которых он даже не мог предполагать.





Однако стоит отметить, что многие компании, несмотря на предстоящие многомиллионные затраты, принципиально рассматривают для покупки или аренды полуразрушенные здания. Такие объекты, во-первых, имеют максимальную разницу между стоимостью покупки и реализации. Во-вторых, совсем ветхие строения чаще все же не относятся к объектам культурного наследия. Поэтому застройщик меньше ограничен в своих действиях при разработке проекта реконструкции. Возможен даже частичный снос здания или, наоборот, возведение пристройки, позволяющей увеличить количество квадратных метров для продажи.


Глубина переработки

Несмотря на интерес инвесторов к реставрации, девелоперов, которые целенаправленно занимаются именно такими объектами, немного. Если среди всех проектов с апартаментами 24 % комплексов – это реставрируемые здания, то в жилом секторе (комплексы с квартирами) их всего 2 %, причем все они – элитного класса. Несмотря на стремительное развитие бывших промзон и небольших производственных участков в центре, редевелопмент остается востребованной застройщиками моделью реализации прежде всего дорогих проектов. Ведь в конечном счете дом с историей – это всегда уникальный продукт, который интересен самым взыскательным клиентам. Такие объекты выбирают не только из-за расположения – многих привлекает именно их атмосфера и статусность. Поэтому цена квадратного метра может превышать среднерыночные показатели примерно на 10-15 %.





Альтернативный вариант восстановления исторических зданий – их берут под бизнес-центры или торговые коммерческие помещения. Нередко в бывших особняках располагают офисы категории В. Чаще всего их арендаторами являются банки и зарубежные компании. Коммерческие помещения в реставрируемых зданиях также интересны рестораторам. Например, в здании прачечной комплекса Наркомфина, которую мы реконструируем, планируется размещение ресторана на 50 мест, с открытой террасой на первом этаже. Небольшая площадь здания в 318 кв. м не позволяет разместить здесь жилье, зато подходит для заведения общепита благодаря своему расположению: центр города – в пяти минутах ходьбы от станций метро «Баррикадная» и «Краснопресненская», рядом с торгово-деловым центром «Новинский Пассаж», зоопарком и Пресненским парком. Именно такие локации со стабильным пешеходным и автомобильным трафиком интересны для реализации коммерческой недвижимости.





Поэтому реставрация, несмотря на свод ограничений, по факту оказывается вариативным видом бизнеса. Главное отличие редевелопмента от строительства на новой площадке – это «глубина переработки» – то, насколько изменится здание после проведенных работ. Вариантов множество – от полного сноса и дальнейшей перестройки с точным сохранением облика фасадов до восстановления старых перекрытий и укрепления несущих стен, как в нашем случае. В среднем реставрация обходится в два раза дороже, чем строительство проекта с нуля. Однако за счет небольшого масштаба и высоких цен окупаемость таких объектов составляет всего три-четыре года при продаже квартир/апартаментов или около десяти лет при арендном бизнесе (для коммерческой недвижимости).


Возвращение к истокам

Сохранение культурного наследия должно стать приоритетным направлением социально-экономического развития не только Москвы, но и всей страны в целом. Для этого нужно не только привлекать девелоперов-инвесторов, но и активно внедрять новые формы государственно-частного партнерства, участниками которого могут стать простые граждане, предприниматели, наконец, меценаты. Например, в США, где активная реконструкция зданий началась еще в 1960-х гг., основной источник инвестиций в восстановление архитектурных памятников – это взносы от корпоративных компаний, благотворительных фондов и частных инвесторов. В последние годы власти столицы сделали большой шаг в поддержке застройщиков, участвующих в реконструкции, предложив программу «1 рубль за 1 квадратный метр», согласно которой аварийные памятники передаются в льготную аренду на 49 лет инвестору с обязательством восстановить строение за свой счет. Но нужны и дополнительные меры, такие как создание единой системы многоканального финансирования памятников культуры.





В конечном счете, известно, что «новое – это хорошо забытое старое». Когда-то и комплекс Наркомфина, ставший символом эпохи конструктивизма, подвергался нападкам и критике. Изначально идея создания проекта заключалась в поиске нового экономичного и одновременно массового жилья, где каждый мог получить доступ к новым удобствам, чтобы практически не тратить время на бытовую рутину и посвящать себя работе и коллективному отдыху, что нашло отражение в планировке здания. Фактически М. Я. Гинзбург предвосхитил свое время, создав проект, который оценили по сути спустя почти 90 лет. Ведь именно при проектировании и строительстве Дома Наркомфина архитектором были заложены такие простые и в то же время актуальные идеи организации жилого пространства, как двухуровневые квартиры, отдых на эксплуатируемой кровле, возможность получения бытовых услуг, не покидая дом. Все эти удобства, оказавшиеся неоцененными в советские времена, в итоге стали примером идеального жилья для современных покупателей ХХI в.

Просмотров: 0
Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

Читать дальше

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon