Варианты квартир из области… фантастики

Что получит покупатель жилья за один и тот же бюджет, но по разные стороны МКАДа?


ЖК «Восточное Бутово»

Стоимость жилья стандартного класса в Москве и области отличается и весьма существенно. Это уже аксиома. Вопрос лишь насколько сопоставимы по качеству, метражу и инфраструктуре объекты недвижимости, предлагаемые в одной ценовой категории. Однако здесь варианты могут быть самые неожиданные.

«Если даже в ближайшем Подмосковье небольшую студию можно купить за 2-2,5 млн рублей, то в пределах МКАД минимальная цена «лота» составит порядка 5 млн руб., – говорит Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант». - Отчасти за счет более высокой стоимости квадратного метра, отчасти – за счет размеров: в столице в категории «жилье» студию менее 28-30 метров найти сложно».

В Новой Москве стоимость квартиры за счет столичной прописки может быть выше на 10%. Однако, если это локация с подведенным метро, то разница будет больше.

«Если говорить о минимальных ценах в наших проектах, то можно привести в пример ЖК «Лидер Парк», расположенный в городском округе Мытищи, приводит пример Роман Лябихов. – Там студия 22,6 кв. м в строящемся корпусе стоит от 1,9 млн руб. При этом дом находится в высокой степени готовности, и это последний из пяти домов комплекса».

По мнению экспертов компании ПИК, на цены влияет множество факторов: месторасположение, уровень благоустройства, наличие социальной и транспортной инфраструктуры, этапа реализации и т.д. В результате у клиентов этого застройщика есть возможность приобрести жилье по доступной цене и в Москве, и в Подмосковье.

Например, квартиры с отделкой стоимостью менее 5 млн руб. доступны в жилых комплексах, расположенных до 5 км от МКАД. Это «Бунинские луга» (Новая Москва), «Бутово парк 2», «Восточное Бутово», «Солнцево парк», «Одинцово-1», «Ильинские луга». В некоторых ценники начинаются от 2,8 млн руб. на студии и от 3, 9 млн руб. на квартиры.


ЖК «Солнцево парк»

Но независимо от расположения жилого комплекса и стоимости квартир в нём ПИК закладывает в концепцию каждого проекта объекты транспортной и коммерческой инфраструктуры, школы и детские сады, поликлиники, разрабатывает проекты благоустройства территорий. Вся инфраструктура района возводится одновременно с жилыми корпусами.


Разрыв ценовых шаблонов

«Сравнивать стоимость квартир в границах Москвы и области не совсем корректно, но в доступном сегменте двух разных рынков разница может составлять 4 млн руб., если иметь ввиду, например, студии и небольшие однокомнатные квартиры», – отмечает Константин Тюленев, руководитель управления розничных продаж ГК «Инград».


Если разницу стоимости жилья определять в процентах, то на квартиры в «пограничных» с Москвой районах она может составлять от 10-20% и достигать 50-60 % для городов дальнего пояса Подмосковья, говорит Сергей Царьков, руководитель направления продаж ЖК «Пироговская Ривьера».


ЖК «Пироговская Ривьера»

При этом нет единого вектора зависимости стоимости квадратного метра от километража до МКАД, уверен эксперт. Иными словами важнейший фактор ценообразования застройщики и аналитики определяют только в общих чертах.

Еще один – специфика локального спроса и на нем следует остановиться подробнее, поскольку квартиры в Подмосковье приобретают в большинстве своем местные жители.


Условно их можно условно разделить на две категории, считает эксперт. Мотивация первой – альтернатива Москве. Основу составляет аудитория, которая при прочих равных предпочла бы жить в столице, но в силу бюджетных ограничений вынуждена увеличивать радиус. Если смотреть глубже, то эта категория делится на тех, кто рассматривает альтернативу Москве в «заданном направлении» и стремится сохранить локальные связи с привычным местом жизни, и тех, для кого приоритетным ориентиром является «минимальное расстояние от МКАД», направление неважно.


Вторая категория покупателей руководствуется привязанностью к локации. Основу составляют «коренные» жители областных городов, со сложившимися семейными династиями, социокультурными связями внутри своего города, которые даже при наличии возможности жить в столице сознательно делают выбор в пользу Подмосковья. Причем не просто в пользу «Подмосковья», а конкретного города в области, реже – соседних городов.

Специфика спроса оказывает влияние на ценообразование в Московской области не меньше, чем «расстояние до МКАД» и плотность конкурентного окружения в локации.


В области много примеров жилых комплексов, которые имеют схожие характеристики, находятся в одном районе, с непринципиальной разницей в километраже до МКАД, но при этом с разницей в цене квадратного метра до 20-30%.


ЖК «Новое Медведково»

Причины, как правило, узколокальные: удачно расположенная остановка общественного транспорта, имидж места (престижные vs«фабричные» районы), расположение комплекса по другую сторону от пробки в узком месте (скажем, на автомобильном мосту) и множество других. Например, в ЖК «Новое Медведково» от ГК «Инград» квартиру с отделкой можно купить за 3,6 млн руб., а с голыми стенами почти на миллион дешевле, в ЖК «Новое Пушкино» такая же история – 2,9 против 2,1 млн руб.


Впрочем, у каждой семьи свои приоритеты, свои ограничения, своя оценка термина «доступное жилье». «В ЖК «Пироговская Ривьера» их привлекает приемлемый бюджет в рамках 4-5 млн руб. у нас имеется хороший выбор двухкомнатных квартир, за 2-3,5 млн руб. можно купить студию и однокомнатную квартиру», – рассказывает Сергей Царьков.


«Пироговская Ривьера» – это компактный микрорайон, строительство которого ведется непосредственно на берегу Пироговского водохранилища. Дома объединяет интересная архитектура, продуманная рекреационная концепция, качественные планировочные решения: большие окна, высокие потолки, панорамные лоджии-кабинеты. Комплекс удачно интегрирован относительно логистических маршрутов – 12 км от МКАД по Ярославскому или Осташковскому шоссе, прямое автобусное сообщение со станцией метро «Медведково» и железнодорожной станцией Мытищи.


ЖК «Новое Пушкино»

В качестве аргументации выбора в пользу жилого комплекса эксперт приводит прямую речь жителей: «Дорога в Москву в часы пик занимает около 40 мин – как и во многих спальных районах внутри МКАД, при этом здесь можно себе позволить квартиру в современном комплексе, жить в экологичном районе, иметь комфортный метраж».


С точки зрения бюджета альтернатива выглядит так: однокомнатная квартира в морально устаревшем панельном фонде на окраине столицы = трехкомнатная квартира в современном комплексе комфорт-класса на побережье у большой воды.



Подготовил Виталий Простаков

Просмотров: 24
Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon

Присылайте свои статьи по адресу: depat.info@yandex.ru