Буржуазно-демократическая эволюция. Год 2019-й

О «родимых пятнах» жилья бизнес-класса, а также о покупательских предпочтениях в этом сегменте рассказывают наши эксперты.


ЖК Вавилова 4

На заре становления рынка появилась условная сегментация жилья на эконом-класс, бизнес-класс и элитный класс. (Позже в терминологию вошло деление «элитного» на «премиум» и «deluxe», наиболее экономичный сегмент административным решением был переименован в «стандарт-класс», и отдельным сегментом стала недвижимость комфорт-класса).


Но жизнь не стоит на месте, когда-то дом, возведенный по монолитной технологии, уже мог быть отнесен к объекту бизнес-класса. Проекты, построенные 10 лет назад, сегодня не дотягивают по своим характеристикам даже до новостроек уровня «комфорт».

«К проектам бизнес-класса относят дома в престижных районах города с авторской архитектурой, подземным паркингом, входными группами с дизайнерской отделкой, просторными квартирами, ограниченным количеством квартир на этаже, качественной инженерией, – рассказывает Ольга Барабанова, коммерческий директор SezarGroup. Таких проектов было немного, каждый новый был ярким брендом, дома бизнес-класса по определению были «особыми».

Ольга Карпова

Как отмечает Ольга Карпова, директор по продукту «ИНТЕКО», «проекты такого уровня представляют высокотехнологичные ЖК, спроектированные известными российскими и западными архитекторами, реализуемые с применением качественных натуральных материалов, с продуманной концепцией благоустройства и озеленения, с интерьерами в местах общего пользования от именитых отечественных и зарубежных бюро. Среди обязательных требований, предъявляемых покупателями, остались хорошая локация и высокое качество строительства».


При этом современные архитектурные разработки позволяют построить не только качественный, но и красивый запоминающийся проект с тщательно проработанными и функциональными планировками. «Среди архитектурных элементов, от которых отказались в настоящее время, можно отметить корзины для установки внешних блоков кондиционеров. Сегодня их заменили либо на скрытые в фасаде ниши, либо на специальные помещения на этаже, либо на систему центрального кондиционирования», – отмечает эксперт.


Кирилл Игнахин

Со временем утратили свою обязательность даже некогда ключевые характеристики. Так, по мнению Кирилла Игнахина, генеральный директор Level Group роль такого фактора как местоположение уже не является ключевой. Проекты бизнес-класса реализуются на территории ЮВАО, ЮАО, СЗАО и в других округах.


Качество же остается очень важным фактором при выборе объекта бизнес-класса. В архитектуре также вкусы аудитории меняются, но неизменный критерий – уникальность проекта. А вот что касается отделки и меблировки, то это скорее опции, которые определяются субъективным отношением покупателя и не имеют отношения к классовой принадлежности объекта.


Цена – один из наиболее точных признаков, по которому можно составить представление о статусе жилья. Однако бывают ситуации, когда новостройка стандартного класса стоит дороже дома бизнес-класса, если тот, например, находится в неудачном месте.


Ольга Барабанова

«По большому счету, что значит приставка «бизнес»? Это маркер для целевой аудитории. Но у этой целевой аудитории тоже есть сегментация на тех, кто «полетит бизнес-классом при благоприятной цене» и тех, кто «летает только бизнес-классом», – рассуждает Ольга Барабанова. – То, что расслоение внутри классов, существовавшее всегда, сегодня отражается во внешнем позиционировании, можно только приветствовать. Как, например, у нас «бизнес-класс без компромиссов» или у коллег, которые ввели формулировку «бизнес-лайт». Станут ли эти формулировки общеиспользуемыми, покажет время».

На сегодняшний день эксперт не видит ни единого тренда на отказ от базовых критериев бизнес-класса. Разнонаправленность в дизайне фасадных решений, МОП, подходах к благоустройству дворовой территории, предложения с отделкой и без – это ответ девелоперов на разные запросы аудитории.


На уровне отрасли (и не только в бизнес-классе), наверное, правильнее говорить о рационализации планировочных решений: стремлении минимизировать потери площади на коридоры, продуманные решения дополнительных санузлов, гардеробных. В современных проектах бизнес-класса нет нелепых глубоких комнат-вагонов, в дальний конец которых никогда не проникает естественный свет, несущих колонн, которые могут быть расположены напротив окон и других ошибок прошлого. Если раньше приоритетом была скорость решений, и даже квартиры с просчетами находили свою аудиторию, то сегодня покупатель, особенно бизнес-класса, это искушенный профессионал.


Для девелоперов классификация – это скорее составная часть легенды, которая необходима для продажи объекта. Государство не регламентирует этот вопрос. Насколько класс дома соответствует действительности, решать покупателю. Но обман его ожиданий чреват негативом и снижением продаж. Поэтому имиджевая «упаковка» объекта не должна расходиться с представлениями людей о потребительских свойствах недвижимости в разных классах.

«Бизнес-класс сейчас становится неоднородным – одни проекты приближаются к премиальным, другие более демократичные, считает Поляков Денис, эксперт по новостройкам технологичного агентства Homeapp.В бизнес-сегменте можно по-прежнему найти много индивидуальных проектов с современной и необычной архитектурой, оформлением входных групп, ландшафтным дизайном дворовых территорий и садами на крышах».

«Между тем покупатель редко ограничивает поиски именно классом проекта, говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».– Он чаще отталкивается от того, в каком районе нужна квартира, каков бюджет покупки и что за эти деньги он желает получить. Сегодня, когда конкуренция высока (а именно бизнес-класс преобладает в общем объеме предложения новостроек Москвы), застройщики стремятся предложить максимум опций при этом по рыночной цене».


Ирина Доброхотова

По мнению эксперта, наиболее важны для проекта бизнес-класса – район и его развитость, близость рекреационных и зеленых зон, собственная инфраструктура, качество и выбор планировочных решений, качество отделки МОП и фасадов.


«Покупатели стали требовательнее и хотят видеть действительно качественный продукт с собственной безопасной территорией, не заставленной машинами, запоминающейся архитектурой, разработанной авторским бюро, в том числе с привлечением иностранных компаний», – подтверждает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции».

Все меньше покупателей сегмента «бизнес» хотят тратить время на ремонтные работы, особенно «черновой» этап по выравниванию стен, заливки стяжки, установке инженерных коммуникаций. Поэтому одна из тенденций последнего года-полутора лет – это выбор квартир с отделкой «под ключ» или жилья формата whitebox, когда все, что остается, это выбрать и уложить финишные покрытия. «Учитывая наличие такого спроса, мы приняли решение предложить все три варианта: без отделки, с предчистовым ремонтом и отделкой «под ключ». Такая диверсификация предложения позволяет охватить максимальный спрос», – подчеркивает Алексей Перлин.

Кроме того, абсолютное большинство клиентов предпочитают продуманные планировки с объединенной кухней-гостиной, что позволяет использовать пространство более эффективно. В то же время в бизнес-классе планировки должны иметь свои «фишки», отличающие их от квартир сегмента «комфорт». Не случайно в некоторых проектах застройщики предлагают ванные комнаты с окнами или кухни-гостиные площадью до 30 кв. м.


Вместе с тем сейчас и в бизнес-, и в премиум-классе, а также в элитном сегменте, покупатели не стремятся покупать излишки площадей, считает Ирина Доброхотова. Они обращают внимание на то, чтобы планировки были максимально эргономичными.

Словом, эволюция продолжается, и каким будет жилье для среднего класса лет через десять, можно только гадать.


Подготовил Виталий Простаков

Просмотров: 55
Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon

Присылайте свои статьи по адресу: depat.info@yandex.ru