Больше чем коворкинг

Татьяна ШАРАЕВА: «Офисные помещения, где есть только стены и потолок, не смогут соответствовать возросшим запросам клиентов. Сегодня собственникам так или иначе приходится кардинально менять подход к арендному бизнесу и принимать во внимание модные lifestyle-тенденции рынка». ________________________________________________________________

Татьяна Шараева

Досье автора

Татьяна Шараева, управляющий партнер компанииMeetingPoint.Кандидат исторических наук, высшее образование по специальностям «маркетинг», «экономика», «делопроизводство» (РГГУ, ГУУ им С. Орджоникидзе, EBCL EuropeanBusinessCompetenceLicenseDiploma). Награждена знаком «За качество управленческих решений» ФППИ.

Опытный руководитель, маркетолог и экономист с направленностью на стратегическое развитие, увеличение клиентской базы, создание системы продаж, разработку стратегии продвижения компании, ее продуктов и услуг. Имеет более чем 20-летний опыт работы на руководящих должностях в крупных компаниях (топ-10) с руководством филиалами в России и за рубежом. Член общественной организации малого и среднего бизнеса «ОПОРА РОССИИ».


Рынок офисной недвижимости в России динамично развивается, хотя существует мнение некоторых скептиков, которые считают, что сегмент коммерческой недвижимости довольно статичен и слабо реагирует на новшества в отличие от других. Как и в любой другой сфере, динамика развития данного рынка отражает изменения, происходящие в целом в бизнесе, внутри компаний, и, как следствие, появляется спрос на совершенно новые форматы. В настоящее время одна из основных тенденций – популяризация формата гибких офисных решений – от коворкинга до сервисного офиса.



Исторический ракурс

Активный рост сегмента коворкингов пришелся на кризисный 2008 г., когда крупные компании сокращали персонал и операционные расходы. В этот период появилось большое количество частных предпринимателей, которые организовывали свои небольшие фирмы. Очевидно, что малому предприятию на старте не нужен большой офис, тем более что затраты на содержание такого офиса могут стать непосильным бременем для молодой компании. Поэтому появился спрос на готовые оборудованные рабочие места, небольшие офисные помещения с недорогой арендной платой и гибкими договорными условиями, когда при необходимости соглашения можно свернуть.


Собственники бизнес-центров на тот момент не были готовы пойти на такие условия и предложить соответствующий продукт. Тем не менее сложившаяся ситуация стала отправной точкой для формирования новой ниши, которую заняли предприимчивые бизнесмены, реагируя на потребности рынка и оценивая перспективы дальнейшего роста, они приняли на себя роль посредников между владельцами помещений и клиентами-арендаторами. Так появились компании – начинающие офисные операторы и специальные бизнес-пространства, коворкинги, которые прочно заняли место на рынке коммерческой недвижимости.


Изначально коворкинги имели отраслевую специализацию и ориентировались на стартаперов и фрилансеров. Люди приходили в комьюнити по интересам, обсуждали свои идеи с соседями по рабочему пространству, находили среди них партнеров, и даже клиентов.



СПРАВКА

В декабре 2014 г., на момент официального открытияMeetingPoint, в Москве насчитывалось порядка 50 коворкингов, в основном нижнего ценового сегмента. Практически за 3,5 года количество подобных пространств увеличилось более чем на 60 %, и на сегодняшний день их уже более 15, включая антикафе и другие подобные форматы. В премиальном сегменте и сегменте officeasaserviceэта ниша представлена всего несколькими компаниями, которые достаточно известны на рынке и имеют свой исключительный статус.


По мере того как экономическая ситуация стабилизировалась, а малый бизнес набирал обороты и расширялся, перерастая в крупный, формат коворкинга в его первоначальном виде уже перестал полностью удовлетворять возрастающие потребности целевой аудитории. Следующим этапом эволюции формата стали мини-офисы и рабочие места с обслуживанием – когда помимо аренды и оборудования клиенту предлагался набор сервисов, максимально облегчающих бытовую составляющую, начиная от клининга и озеленения и заканчивая доставкой еды в офис, что позволяло сконцентрироваться только на бизнесе. На сегодняшний день полноценные сервисные офисные пространства могут занимать площади от десяти квадратных метров до нескольких этажей, а иногда и целые здания.


К СВЕДЕНИЮ

Британская компания MindMetre Reasearch провела исследование на тему наиболее привлекательных офисов для сотрудников. В результате опроса порядка 20 тыс. респондентов более чем в 100 странах мира коворкинги – «коллективные офисы» были признаны лучшим местом для работы.



В чем конкурентные преимущества?

Мы наблюдаем классический случай, когда спрос рождает предложение. И в связи с таким ростом популярности формата возникает логичный вопрос – в чем реальные преимущества таких сервисных пространств перед стандартной офисной недвижимостью?


Важно выделить несколько основных моментов:

· система «одной подписи» или «одного окна»– когда клиент ставит свою подпись на договоре аренды, и в дальнейшем ему не приходится ни о чем заботиться, кроме как вовремя оплачивать счета;

· сервисный подход– наличие комплекса сервисов, включая, например, консьерж-услуги, которые не предоставляются при стандартной аренде. Большинство собственников бизнес-центров не делают этого сами по понятным причинам – так как не имеют компетенций для создания такой сервисной команды;

· ценовая лояльность– известно, что малый бизнес на начальном этапе не может позволить себе аренду дорогих офисов, поэтому для начинающих предпринимателей возможность краткосрочной аренды без серьезных финансовых гарантий – это выгодное предложение;

· фиксированная оплата (тариф)за весь комплекс услуг, который связан с организацией рабочих мест. Компании-арендатору не нужно содержать огромное количество дополнительного персонала, осуществляющего организационно-хозяйственные функции;

· гибкость договорных отношений– возможность краткосрочной аренды – фактически от одного дня, а при долгосрочной аренде есть возможность проведения процедуры выхода из договора, которая во много раз проще, чем при обычном договоре аренды с собственником. Клиенту достаточно своевременно (как правило, за один-два месяца) в письменном виде уведомить арендодателя о расторжении соглашений.



Таким образом, профессиональные операторы сервисных офисов выполняют любой функционал, поскольку де-факто Build-to-suit (BTS)– это создание проекта помещения в бетоне под запросы компаний, с заключением необходимых договоров на дальнейшее обслуживание офиса. То есть, оформляя договор аренды, компания, по сути, получает в пользование готовый офис, без капитальных вложений и работает, просто внося ежемесячный арендный платеж. Для бизнесменов, которым знаком термин «разумное потребление», у которых есть точное понимание цены и ценности, будут очевидны выгоды от пользования услугами сервисных офисов.


Теперь давайте оценим ситуацию, взглянув на нее глазами собственника бизнес-центра. Может возникнуть закономерный вопрос – в чем преимущество работы с офисным-оператором как с посредником и почему сам владелец не может предложить рынку такой формат?


В каждом деле ценится профессионализм, не является исключением и рынок офисной недвижимости. Одно дело – построить здание и сдавать квадратные метры в аренду, и совсем другое – наполнить предоставляемую аренду сервисной составляющей, тем более что сегодня это достаточно затратный бизнес. Как правило, собственник является экспертом в нюансах первого вопроса, а что касается второго – тут есть множество особенностей, в которых нужно уметь разбираться, иначе в итоге могут возникнуть дополнительные объемы работ, и, соответственно, у собственника появится еще одна статья расходов – на содержание дополнительного персонала в штате, на рекламу и маркетинговое продвижение объекта. Потенциальный клиент, который приходит к собственнику на аренду помещения в бетоне, всегда выставляет ряд требований – от Fit-outдо арендных каникул, и начинается длительный процесс согласования договора, идет торг за цену, а период экспонирования площадей при этом растет. В случае когда владелец принимает решение работать с офисным оператором, задача решается гораздо проще. Собственники хотят работать с теми, кто даст им максимальную загрузку с минимальными затратами, ведь любой бизнес прежде всего нацелен на получение прибыли.





Девелоперу выгодно сдать больший объем площади моноклиенту, ну а профессиональный офисный оператор с достойным имиджем на рынке фактически и есть тот самый идеальный клиент, который может арендовать у собственника сразу все здание или значительную его часть.

Также важно отметить тот факт, что офисный оператор очень тщательно, с учетом всех востребованных тенденций продумывает зонирование пространства. Правильно просчитанное соотношение квадратных метров на этаже – количество офисов, переговорных комнат, помещений общего пользования – позволяет использовать всю площадь с максимальной эффективностью, при этом происходит немалая экономия на метраже. Такой подход формирует оптимальную инфраструктуру, например, если обустраивается формат клубного этажа – с переговорными, лаунджем, конференц-залами, то этими зонами в случае необходимости, а также договоренносей могут пользоваться не только арендаторы посредника, но и прямые арендаторы бизнес-центра.


Хотя сервисные офисы пока не очень привычный формат для бизнес-центров в России, но уже многие отметили перспективность его развития в ближайшем будущем, поскольку его явное преимущество на виду: происходит передача вакантных площадей в управление компании-эксперту, которая будет предоставлять комплекс услуг по аренде помещений, обслуживанию и другим организационно-техническим моментам, собственник уже не нужно постоянно участвовать в данном процессе, расходуя время и средства. Тем более опыт западных коллег показывает: происходит уверенный рост популярности формата бизнес-пространств с сервисными офисами, в которые также интегрируются элементы социального контента. Офисные помещения, где есть только стены и потолок, не смогут соответствовать возросшим запросам клиентов. Сегодня собственникам так или иначе приходится кардинально менять подход к арендному бизнесу и принимать во внимание модные lifestyle-тенденции рынка.



От теории к практике

Выгоды и преимущества формата бизнес-пространства с сервисными офисами мы уже обсудили, остается понять, какие существую этапы реализации проекта. Основываясь на успешном опыте работы на рынке компании MeetingPoint, рассмотрим шесть ключевых этапов процесса организации офисного сервисного пространства с нуля.


В первую очередь необходимо понять уровень и проанализировать параметры проекта – на какую целевую аудиторию он будет рассчитан, в нашем случае это премиальный сегмент.


1-й этап – бизнес-план. Фактически любая работа по реализации бизнес-проекта начинается с бизнес-плана – документа, дающего развернутое обоснование проекта и возможность всесторонне оценить эффективность планируемых мероприятий, и позволяющего ответить на главный вопрос потенциальных партнеров: стоит ли вкладывать деньги в данный проект.


2-й этапвыбор офисного центра/бизнес-центра.

Параметры выбора:

· класс здания/бизнес-центра – для реализации проекта премиального уровня выбор может быть только в классе А, А+;

· расположение – для премиального сегмента существует негласное правило трех L– Location,Locationand Location.Даже при наличии в непосредственной близости транспортных узлов, например станций метро, можно идти от метро до бизнес-центра пятнадцать минут, или пять, или придется ехать на других видах транспорта, а это, согласитесь, уже разные «весовые категории»; наличие собственного паркинга для премиум-сегмента обязательно;

· инфраструктура – под инфраструктурой подразумевается наличие (или отсутствие) определенных опций в перечне услуг, которые предоставляет собственник офисного пространства;

· уровень отделки помещения – наличие и качество ремонта. Надо понимать, что помещения могут быть просто в бетоне, с отделкой в экономварианте или премиум, – значит, они будут иметь разную стоимостную оценку.

Данные базовые рыночные параметры в итоге определяют первичную ценность продукта.



3-й этап – создание концепции проекта. На данном этапе необходимо создать сам продукт на бумаге. Провести исследование рынка, оформить дизайн-проект с грамотным и максимально комфортным зонированием помещений – в идеале нужно предусмотреть возможность организации нескольких зон с разным функциональным предназначением, составить перечень всего необходимого оборудования, а также прописать основные сервисы.

Модные в настоящее время концепции организации рабочих зон в сервисных офисных пространствах – гибкий офис, hotdesksи клубный этаж.В случае с Meeting Point – это клубный этаж с сервисом по принципу «все включено».


4-й этап – переговоры с собственниками/инвесторами.Когда бизнес-план и концепция проекта готовы, то следующий шаг – это переговоры с собственником бизнес-центра, который был выбран в качестве потенциального партнера. Варианты взаимоотношений могут быть следующими:

– арендные отношения – фиксированная аренда с процентом от оборота;

– propertymanagement– схема вознаграждения, при которой офисный оператор получает процент от прибыли.


Какой из вариантов будет наиболее выгодным, зависит от конкретной сделки и индивидуальных особенностей работы с собственником. То есть это вопрос договоренностей, которых достигнут обе стороны в процессе переговоров. Кроме того, собственника в первую очередь волнуют окупаемость и прибыльность проекта, которые, в свою очередь, зависят от капитальных вложений и стратегии развития на будущее (будет ли это один объект или несколько или планируется построение сети). Если вложения будут только с одной стороны, то сроки окупаемости в среднем составят 5-7 лет, если взносы будут обоюдные, то сроки окупаемости сократятся до 2-3 лет. При этом прибыльность проекта составит 25 % от операционной прибыли до уплаты налогов, если базироваться на одной из самых популярных финансовых моделей.



5-й этап – запуск проекта – застройка, ремонт, установка оборудования и пр. Когда договор с собственником подписан и все условия согласованы, наступает этап «воплощения» – от ремонта и установки оборудования до найма обслуживающего персонала.


6-й этап – Launch – продвижение и реклама. Задействуются все каналы коммуникаций с клиентом – от digital-маркетинга до PR-активностей и партнерских программ.


Подводя итог

По нашим прогнозам, в России в ближайшие годы популярность формата коворкинга, upgreatформата сервисных офисов будет только увеличиваться. Сегодня в России действует более 400 коворкингов различной ценовой категории, большая доля которых приходится на Москву и Санкт-Петербург. Позитивный тренд – это активный интерес к формату со стороны региональных девелоперов из других городов. Потенциальная емкость регионального рынка подтверждает его привлекательность и целесообразность сотрудничества офисных операторов как с крупными федеральными девелоперами, так с местными владельцами бизнес-центров.

Просмотров: 12
Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon

Присылайте свои статьи по адресу: depat.info@yandex.ru