Поиск
  • Vitaly Prostakov

Больше работы и меньше релакса… или наоборот?

Пост обновлен янв. 18

У российских застройщиков уже сформировалось представление о таком формате общежития, как «бизнес-район», который сочетает в себе коммерческую и жилую недвижимость. Вот только подходы к его реализации остаются совершенно не устоявшимися, особенно в части соотношения объектов разного назначения.


Район Норхавн в Копенгагене

В классическом понимании «бизнес-квартал» – это особая организация пространства, при которой на одной территории реализовано сбалансированное соседство офисной недвижимости и жилья, а также созданы условия для отдыха и досуга проживающих. Часто подобные районы расположены на удалении от центра города, на месте бывших промзон, что при этом совершенно не мешает им быть востребованными среди покупателей и арендаторов.


Анна Соколова, директор по маркетингу Группы компаний «Инград» в качестве примера приводит район Норхавн в Копенгагене, который возводится на месте морского грузового порта. Общая площадь жилых помещений в Норхавне составит 165 тыс. кв. м, коммерческих объектов — 140 тыс. кв. м. Предполагается, что к 2060 году в районе будут проживать 40 тыс. человек, для которых будет создано такое же число рабочих мест.


Анна Соколова

Кроме этого, в районе создаются уникальные культурные и инфраструктурные объекты (в том числе Копенгагенская международная школа), продумывается транспортное сообщение с центром города (с помощью новых линий метро, а также системы каналов), а также возводится социальное жилье. Все факторы редевелопмента территории нацелены на то, чтобы сделать строящийся район интересным для покупателей, и для инвесторов.

«Наполнение бизнес-кварталов в каждом проекте может быть различно, однако смысл их в том, чтобы сочетать на одной территории рабочие места и жилые площади в примерно равном соотношении, – говорит Анна Соколова. – В свою очередь жилая недвижимость неизменно тянет за собой создание социальных и коммерческих объектов, а также зеленых зон для релакса и отдыха. И чем креативнее и интереснее реализовано сочетание этих составляющих, тем больший интерес представляет собой проект».

Василий Фетисов, коммерческий директор Московского территориального управления Группы «Эталон» удачным примером бизнес-района считает Нагатино-ILand. Это второй по величине после «Москва-Сити» московский градостроительный проект. Проект реализуется при поддержке Правительства Москвы. Однако его параметры несколько иные, чем в зарубежных аналогах. «В рамках данного района Группой «Эталон» будет построен комплекс бизнес-класса CentralPark, в котором соотношение общей площади жилой и офисной недвижимости составит 70% на 30%», – отмечает эксперт.


Ирина Доброхотова

По мнению Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», наполнение бизнес-района зависит от экономики каждого проекта. Чтобы он был рентабельным, необходимо заранее просчитать, какую доходность будут приносить офисы, какую часть площадей можно будет сдавать под торговые и сервисные предприятия, а какой объем необходимо конвертировать в апартаменты или жилье.

«Есть проекты, которые успешно сочетают в себе все три составляющих, – говорит Ирина Доброхотова. – Например, «Даниловская мануфактура 1867», где продавались лофт-апартаменты (сейчас часть из них сдается в аренду), но наибольшая часть площадей представляет собой офисы, сравнительно небольшие объемы отведены под кафе и рестораны и торговлю, кроме того, здесь открыт «Азимут отель». В «Москва Сити» также сочетаются и офисные башни, и жилые («Город столиц»), и торговый центр «АФИ Молл». Но также можно заметить, что и здесь офисные площади преобладают».


«Азимут отель»

Самое главное, по ее мнению Натальи Осетровой, руководителя проекта города-курорта Gatchina Gardens, учесть при проектировании жилого бизнес-формата пропорции семей, а исходя из них – уже функции всех составляющих проекта.

Традиционно состав семьи – это двое взрослых, несколько детей, дедушка и бабушка. «Если мы говорим о России, в составе семейной ячейки в офисе будет нуждаться 1-2 человека, а остальным потребуются, парки, образовательные, развлекательные, коммерческие, спортивные объекты».


Наталья Осетрова

Действительно, эко-система замкнутого контура с акцентом на отдых – это один из самых актуальных трендов развития девелопмента на планете. Каждый проект как мини-город, из него нет необходимости уезжать и всегда можно дойти пешком либо доехать на велосипеде до интересующего объекта инфраструктуры.

«Баланс опций и пропорции эко-системы проекта определяют его успех. Если при разработке концепции и проектировании учитывать интересы всех членов семьи и их домашних питомцев, люди это оценят и сделают выбор в вашу пользу, – уверена Наталья Осетрова.


В бизнес-районе будет важна комбинаторика функций, многофункциональность жилой среды, доступность сервисов. Не менее важна финансовая модель жизни проекта после ввода в эксплуатацию, ответы на простые вопросы: как и где жители будут зарабатывать деньги? Где они их будут тратить? Это естественные вопросы покупателя, ответы на которые готовит девелопер. «Именно инвестиционный девелопмент помогает не только приобрести ликвидную недвижимость, жить, отдыхать и работать в гармоничном пространстве проекта, но и экономить самое ценное что у нас есть – время, обеспечив комфорт и безопасность своим семьям», – констатирует эксперт.


«Москва-Сити»

Павел Лепиш, директор по продажам «ИНТЕКО» считает, что уже само название «бизнес-район» предполагает, в первую очередь, создание инфраструктуры для бизнеса. При этом в таких кластерах бизнес-составляющая, включая офисы, кафе и рестораны, должна составлять не менее 35%, примерно столько же должно приходиться на жилье, остальное – это объекты социально-бытового обслуживания и рекреации, спортивные и развлекательные центры и другое.

«Универсальной формулы, конечно, нет – это взаимосвязанные этапы развития района или города, – говорит эксперт. – Так, создание рабочих мест подразумевает формирование и жилой среды». В качестве примера он приводит такой знаковый проект, как «Москва-Сити», где сейчас обосновываются многие государственные подразделения. В связи с этим локация вызывает все больший интерес у бизнеса, поскольку сам факт нахождения в непосредственной близости от госструктур многие считают показателем статуса и престижа. В том числе по обозначенным причинам в окружении «Москва-Сити» активно развивается жилищное строительство.

По мнению Марии Литинецкой, управляющего партнера компании «Метриум», участника партнерской сети CBRE, сегодня наиболее распространенная форма бизнес-района – это многофункциональный комплекс. В условиях мегаполиса такие кластеры не увеличиваются вширь, а растут ввысь – так экономически целесообразнее.


Что касается соотношения различных функциональных пространств, то это зависит от конкретной локации, считает эксперт. Условно говоря, в центре имеет смысл предусмотреть повышенную долю коммерческих помещений, тогда как в более отдалённых локациях предпочтение следует отдавать жилой составляющей. У коммерческой и жилой недвижимости потенциал доходности проявляется по-разному в различных локациях, поэтому всегда проводится анализ bestuse, который точно выявляет оптимальное соотношение всех составляющих.


Подготовил Виталий Простаков

Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

Читать дальше

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon