Поиск
  • Vitaly Prostakov

Архитектура девелоперского проекта: цена и эффективность

Пост обновлен янв. 18

Все имеет свою цену, в том числе и архитектура. Во сколько обходятся девелоперам российские и зарубежные зодчие?


Архитектура на рынке недвижимости стала одним из наиболее важных маркетинговых инструментов по привлечению клиентов. В Москве наиболее востребованы услуги зарубежных архитектурных бюро, проекты которых чаще всего встречаются в новостройках высоких сегментов, чуть реже – в бизнес-классе.

«В среднем для застройщика услуги такого бюро могут стоить до 5% от стоимости всего проекта. Для архитекторов, работающих только в России, показатель находится на уровне 3%», - считает Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet.

Роман Родионцев

Иностранные бюро наиболее активно привлекались на отечественный рынок до 2014 года, сейчас их становится все меньше, чаще всего они работают в коллаборациях с российскими архитекторами, которые адаптируют концепции нормативам отрасли, занимаются согласованиями и осуществляют надзор на стройках.


Брендирование фасадов и не только

«С одной стороны затраты на архитектуру напрямую зависят от класса проекта. С другой, многие бюро работают в разных ценовых сегментах и в каждом классе жилья делают яркие авторские проекты», – говорит Елена Калинина, директор по маркетингу и продажам Larus Capital.


В качестве примера эксперт приводит архитектурное бюро ADM, спроектировавшее Клубный дом «Vitality», которое одинаково хорошо адаптировалось и в премиальном сегменте, и в комфорт-классе. Словом, уровень и класс архитектора оценивается не только по умению создавать роскошные узнаваемые фасады для эксклюзивных объектов, но и по умению проектировать яркие авторские сюжеты в средней ценовой категории.


Именно авторская архитектура – создание некоего узнаваемого бренда является одним из ключевых уникальных торговых преимуществ, создающих облик проекта. Яркая работа от ведущего архбюро всегда повышает ликвидность проекта в целом, и до 20 % увеличивает цену продаж, считают эксперты девелоперской компании Larus Capital .


Клубный дом «Vitality»

В России самыми крупными вложениями в архитектуру являются проекты с привлечением иностранных зодчих с мировыми именами. И, конечно, самым крупным проектом с привлечением именитых архитекторов, является «Москва-Сити», где практически все башни разработаны иностранными архитектурными бюро.


По данным Антона Гнусарев, директор архитектурного бюро «ООО «Аури Сигнум Групп» среднестатистический архитектурный проект обходится девелоперу в 9-12% от общего бюджета СМР (строительно-монтажные работы). В отдельных случаях – до 5%, в зависимости от класса проектируемого объекта, подтверждает эксперт озвученные ранее цифры. Все остальное – 3% и менее он не рассматривает, поскольку в этом случае архитектура выпадает из списка конкурирующих преимуществ проекта.

«Качество архитектуры – один из важнейших факторов, влияющих на продажи, – говорит Антон Гнусарев, – но здесь я бы детализировал, о чем именно речь. Сейчас рынок недвижимости принадлежит покупателю, а он в свою очередь, стал более избирателен в отношении инфраструктуры, инженерных сетей, внешнего вида будущего жилья, планировочных решений и наличию отделки. Для самого же продавца внешний вид здания формирует добавочную стоимость продажи».

Тут, правда, мнения разделились. Аналитики из Санкт-Петербурга, например, считают, что влияние архитектуры на цену объекта и/или темп продаж все еще не слишком большое. Наиболее значимыми обычно являются локация, ценовой уровень относительно рынка/конкурентов, квартирография.


Игорь Кокорев

«Тем не менее, для дорогих объектов невнимание к архитектурным решениям и качеству их воплощения может привести к снижению интереса покупателей, и как следствие, более длительным продажам и/или необходимости большего дисконта», – уточняет Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank StPetersburg.






Кто инвестирует громкие имена?

Как не парадоксально, но наиболее высокие затраты характерны для жилых комплексов меньшей площади. По словам Антона Гнусарев, независимо от класса проектируемого объекта стоимость работ архитектора в таких проектах в конечном итоге окажется выше. Большие проектируемые площади, соответственно, снижают % и стоимость работ.


Мария Литинецкая

По данным Марии Литинецкой, управляющего партнера компании «Метриум», участника партнерской сети CBRE, разработка архитектурной концепции иностранным бюро стоит от 70 до 150 тыс. евро. При этом различия в цене обусловлены в основном имиджем и рейтингом агентства-подрядчика. То есть дорогие и дешевые архитектурные проекты можно заказать как за рубежом, так и в России.


В высокобюджетном сегменте, как правило, самые высокие расценки на архитектурный проект, потому что он действительно должен быть уникальным, привлекательным и модным. Именно архитектура во многом «продаёт» высокобюджетную новостройку, а придумать нечто оригинальное на рынке с такой высокой конкуренцией как в Москве – непросто.

В массовых проектах и в недорогих новостройках бизнес-класса архитектура, конечно, рассматривается покупателями, но все же основное внимание приковано, собственно, к жилому комплексу как к месту для жизни, а не произведению архитектурного искусства.

«В высокобюджетных сегментах клиенты вкладываются в жилье, в том числе и как в произведение искусства, то есть такой объект можно атрибутировать по классу и направлению, и со временем подобная новостройка становится знаковым памятником столичной архитектуры. Именно такие проекты требуют самые крупные вложения в архитектурную концепцию», – подчеркивает Мария Литинецкая.

ЖК «Маяковский»

Для создания качественного проекта чаще всего предпочтение отдается наиболее известным игрокам архитектурного рынка. «Например, проект бизнес-класса «Маяковский», который мы построили в Москве, был разработан одной из лучших на сегодняшний день архитектурных мастерских, обладающей международным признанием, – российское бюро SPEECH, основанное в 2006 году архитекторами Сергеем Чобаном и Сергеем Кузнецовым, – делится опытом Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group. Специалисты предложили оригинальную концепцию, связанную с эстетикой эпохи и творчества поэта В. Маяковского, которая удачно легла в основу всего проекта жилого комплекса. Вместе с тем объект, состоящий из трех жилых корпусов по 36 этажей каждый, никак не ассоциируется с ретроградством, а наоборот выглядит стильно и современно. Здания соединены между собой стилобатом, в котором размещены инфраструктурные объекты»


Городские резиденции премиум-класса Spires

Еще один похожий пример, но с участием зарубежный мастера Ким Ен Гира – Городские резиденции премиум-класса Spires. Комплекс включает приватные урбан-виллы и три небоскреба высотой почти 100 метров на 543 квартиры, выполненных в стиле зданий Нью-Йорка 30-х годов XX века. В отделке фасадов используется натуральный камень, клинкерная плитка и различные архитектурные элементы: эркеры, витражи, кованные ограждения французских балконов, шпили и пр.


Индивидуальный облик жилого комплекса важен для покупателей с большим кошельком, требующих за дорогой «квадрат» лучшие архитектурные идеи, дополнительно подчёркивающие статус своего проживания.


Подготовил Виталий Простаков

Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

Читать дальше

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon