Арендаторы просят Lifestyle

Никола ОБАЙДИН: «Хороший девелопер продает не здание, он продает стиль жизни. Девелопмент уже давно вышел за пределы офисной коробки: арендатора больше не удивить только квадратными метрами и ставкой аренды. Ему нужен не безликий офис – ему нужен комфорт».

Досье автора

Никола Обайдин, директор по аренде офисной недвижимости PPFRealEstateRussia. Его опыт в секторе коммерческой недвижимости составляет больше десяти лет. Получил образование в Московском энергетическом институте, с 2006 по 2009 г. работал консультантом в московском филиале JLL, затем перешел в компанию KnightFrank, где через два года вступил в должность директора департамента офисной недвижимости и занял место в составе совета директоров компании. С 2013 г. работает в PPFRealEstateRussia, курирует маркетинг и сдачу офисной недвижимости в аренду.


Длительное время девелопмент ассоциировался с чем-то статичным, достаточно медлительным, с тем, чему не свойственна гибкость. Однако времена меняются: успешный застройщик должен быть крайне чутким к процессам, которые выходят за пределы сферы девелопмента и экономики. В первую очередь, он должен чувствовать перемены в ритме жизни: люди стали больше времени проводить на работе. Так, согласно статистике Work-LifeBalanceот OECD BetterlifeIndex, один из восьми сотрудников находится в офисе больше 50 ч в неделю – и это только официальные данные.


Соответственно, в таких условиях трансформировалась и социальная жизнь: круг общения переместился с друзей и родственников на коллег.


В связи с этим произошло переосмысление рабочего пространства – из места пребывания оно превратилось в центр социальной жизни, и, как следствие, к нему изменились запросы. Арендаторам стал важен комфорт помещения, его соответствие их стилю жизни, возможность продемонстрировать этот стиль другим. Подобная тенденция создала новый вызов для девелопмента. Ответом стала современная концепция деловых центров – Lifestyle, которая заключается в интегративном подходе к социальной жизни и работе. Эта идея является достаточно передовой: изначально она возникла в 1980-1990-х в США, получив реальное развитие в нулевых годах, а в России Lifestyleстали внедрять только сейчас.



Ядром lifestyle-концепции становятся потребности, приоритеты и ценности арендатора. Таким образом, сегодня хороший девелопер продает не здание, он продает стиль жизни. Девелопмент уже давно вышел за пределы офисной коробки: арендатора больше не удивить только квадратными метрами и ставкой аренды. Ему нужен не безликий офис – ему нужен комфорт и, вполне возможно, еще и красивый снимок для Instagram.


Распространение модного понятия lifestyleявляется одной из причин роста популярности концепции built-to-suitна рынке офисной недвижимости – в России она отлично прижилась пока в складском сегменте. Тем не менее застройщики относятся к новой тенденции с известной долей осторожности. С одной стороны, это более высокие риски для девелопера, с другой - спрос на подобные объекты только начинает формироваться. Однако рынок, так или иначе, будет развиваться в этом направлении.


Lifestyle = комфорт

Несмотря на то, что концепция lifestyleкажется интуитивно понятной и легко реализуемой, работа над ее воплощением весьма кропотливый процесс. Для начала необходимо выяснить, что такое стиль жизни, в каких условиях он формируется. Поиски ответа на этот вопрос привели нас к простому выводу: как устойчивая форма lifestyleсоздается в условиях комфорта. А что такое комфорт для арендаторов и резидентов? В первую очередь – это транспортная доступность объекта: не только комфортный путь из пункта А в пункт Б, но также и обратный – из пункта Б в пункт А.




Понимая это, еще на этапе планирования офисного парка Comcityмы учитывали, что в 350 м от него будет станция метро «Румянцево», а на Киевском шоссе появятся новые развязки. Расположение в децентрализованном районе обеспечит принцип противотока. Таким образом, парк планировался так, чтобы до него было удобно добираться как на личном, так и на общественном транспорте. В то же время мы старались учесть, что перемещения арендаторов и резидентов – это не только дорога из дома в офис и обратно, это еще и частые командировки, причем иногда очень срочные. К слову, наши сотрудники доезжают до аэропорта Внуково на автомобиле всего за восемь минут.


Комфорт = инфраструктура

Когда мы говорим о комфорте, то подразумеваем, конечно же, не только удобство транспортной инфраструктуры: покинув транспорт, арендатор попадает в офис, где ему предстоит провести почти десять часов.


Соответственно, для него становится важным пространство, в котором ему будет не только удобно работать, но и без каких-либо затруднений решать повседневные дела, общаться. Соответственно, девелопер должен позаботиться о том, чтобы объект был оснащен всей необходимой и хорошо развитой инфраструктурой, которая незаметно делает жизнь удобной. Поэтому наши усилия по предоставлению комфортных условий не заканчиваются в пределах офисных помещений и парковки: в торговой галерее Comcityрасположен признанный лучшим в Восточной Европе фитнес-центр, салоны красоты, аптека, оптика, кафе и рестораны, бургерная, химчистка и магазин сопутствующих товаров, – в общем, все, что может потребоваться человеку.



Разумеется, объект такого масштаба требует большого количества времени для введения в эксплуатацию. Офисный парк имеет центрическую структуру: ядром является парк с зеленой зоной, где оборудованы фонтаны, пешеходные дорожки, удобные скамейки, – мы постарались учесть все мелочи, которые важны для комфортного пребывания. Немало внимания было уделено архитектуре – так, на территории парка, над галереей, расположены стеклянные купола, совмещающие в себе стильный дизайн и функционал: сквозь них в торговую галерею попадает естественное освещение.


Архитектурной концепцией проекта занималось чешское бюро Cigler Marani Architects a.s. (CMA), обладающее большим опытом строительства бизнес-парков в Европе. Главным архитектором выступил лично основатель компании Якуб Циглер, в команде работали 45 профессионалов. Отличительной чертой бюро являлось активное использование зеленых технологий в строительстве.


Следуя концепции стиля жизни, мы запланировали строительство двух новых фаз –«Браво», состоящей из двух новых офисных зданий и гостиницы (общая площадь 95 тыс. кв. м), и жилой фазы бизнес-класса на 130 тыс. кв. м, со школой и детским садом. Таким образом будет реализована концепция lifestyleпод ключ: появятся места для жизни, работы, отдыха и обучения на одной территории. Хотелось бы отметить, что разговор о рекреационных зонах в жилых комплексах за МКАД сейчас является особенно актуальным, поскольку очень часто застройщики не рассматривают вопросы досуга будущих жильцов. В итоге мы имеем чудовищные пробки: в будние дни весь район уезжает на работу, а в выходные штурмует центр города, где можно отдохнуть. В проекте Comcityданной проблемы удастся избежать: резиденты смогут жить недалеко от своей работы, водить детей в школу и детский сад, отдыхать. Гостиница, в свою очередь, удобна для командированных, которые приезжают из аэропорта Внуково.



Использование формата lifestyleв офисном парке открыло новые возможности для оформления рекреационных зон. Мы организовали общественные пространства на открытом воздухе таким образом, чтобы можно было и поработать, и погулять или провести, скажем, мероприятие.Каждое лето во внутреннем дворике у нас проходит праздник #ilovecomcity, организованный специально для арендаторов комплекса.


Комфорт = самостоятельность

Концепция lifestyleявляется интересным форматом в силу своей гибкости. Девелопер должен уметь не просто адаптироваться к новым и необычным условиям проекта, но уметь их подстроить под себя и арендатора, извлечь обоюдную выгоду.Создавая очередной проект, инвестор часто берет в расчет только собственное видение комфорта, ему не всегда удается учесть все важные для арендаторов детали. Последние же стремятся сохранить самостоятельность и внести частицу своей индивидуальности в арендуемое пространство. Формат lifestyleпозволяет и девелоперу, и арендатору создать некий совместный продукт, который в итоге будет высоко цениться на рынке. Именно поэтому в офисном парке Comcityмы стараемся не сковывать желаний арендаторов, обсуждаем и внимательно изучаем их потребности и совместно находим наиболее эффективные решения. Так, например, офис «Ростелекома» в прошлом году получил сертификат VeryGoodпо системе BREEAM.




Комфорт = экология + экономика

Концепция lifestyleудобна тем, что она позволяет учесть не только интересы арендатора, но и девелопера, а также связать символические ценности с экономической выгодой. Один из критериев, который объединяет в себе две такие, казалось бы, несочетаемые вещи, прост – это оснащенность офисного парка экологическими технологиями. С одной стороны, зеленое строительство является важным элементом офисного парка с точки зрения ценностей и этики, но в то же время оно отличается своей высокой экономической эффективностью. При строительстве Comcityмы уделили большое внимание данному вопросу: наш офисный парк обладаетмеждународным экологическим сертификатом LEEDGold. В процессе строительства мы старались учесть и интегрировать как нормы и требования российских арендаторов, так и европейских.


Одним из принципов экологических технологий является обеспечение энергоэффективности. Мы использовали систему drycooling, энергоэффективные лифты, повторное использование «серой воды», датчики углекислого газа, датчики движения для включения света. Для экономии электричества были задействованы аккумуляторы холода – icebank(технология позволяет накапливать холод, когда отсутствуют пиковые нагрузки, чтобы потом использовать его в наиболее интенсивные часы работы).



Для офисов важной статьей расходов является система кондиционирования и вентиляции – нельзя, чтобы в здании было жарко и душно. Комфортная атмосфера важна при любой погоде – люди работают в таких условиях по восемь часов и порой даже больше. В данном случае важны не только технологии, но и проектировка здания. Очень часто возникает дилемма: для обеспечения естественного освещения нужен дневной свет, но он нагревает конструкцию. Comcityбыл спроектирован так, что несущие конструкции и стальные элементы выполняли функцию затемнения, что не позволяет перегреваться фасадам. Для снижения нагрева атриума были установлены стеклянные панели с прямоугольной шелкотрафаретной печатью, кроме того, специально для проекта была разработана уникальная система алюминиевых профилей для фасада с внешними жалюзи на солнечной стороне.

Просмотров: 17
Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon

Присылайте свои статьи по адресу: depat.info@yandex.ru