Поиск
  • Vitaly Prostakov

Апартаменты: развитие в состоянии неопределенности

Пост обновлен янв. 31

Неслучайно некоторые эксперты стали поговаривать, что в нынешнем состоянии формат будет оставаться еще долго, поскольку это выгодно и застройщикам, и покупателям.


По подсчетам компании «Метриум», в 2018 году рынок апартаментов пополнился 35 новостройками. Годом ранее в реализацию поступило 23 комплекса.

В процентах картина следующая: 50% предложения было представлено в бизнес-классе, в сегменте премиум – 20,8%, в элитном – 16,6%, в комфорт-классе – 12,6% (по данным компании «Бон Тон»). Как утверждает Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» по формату проектов основная доля приходится на апартаментные комплексы – 53,3%, на МФК – 46,7%.


Если рассматривать сегмент в привязке к столичным округам, большая часть предложения – 41,6% (10 проектов) – сосредоточена в ЦАО. На втором месте ЮАО (25%, 6 проектов), на третьем - САО (16,6%, 4 проекта).

С отделкой представлено 60,7% предложения, с предчистовой – 2%, с отделкой и кухней – 0,9%.



На что клюет покупатель?

В топ самых востребованных комплексов в своем классе Наталия Кузнецова причисляет следующие проекты: в бизнес-классе - Storyс долей на уровне 5,1%, в комфорт-классе - «YES Ботанический сад» (14,1%), «YES Технопарк» (4,3%), «LevelПавелецкая» (3,3%).


«Комплексы YES Ботанический сад/ YES Технопарк лидируют по следующим причинам: а) небольшая средняя площадь и как следствие доступная общая стоимость апартамента; б) наличие отделки; в) собственная инфраструктура», - комментирует Руслан Сырцов финансового директора «S.A. Ricci жилая недвижимость».


Впрочем, есть и другая причина. Главная особенность упомянутых объектов – наличие в них гостиничного сервиса. «Это очень удобный инвестиционный формат, который широко распространен в Европе, но в России пока только набирает популярность, - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. По ее словам проекты сервисных апартаментов на Западе появляются либо в крупных городах с активной деловой жизнью, либо в курортных населенных пунктах. По сути, апартаменты с обслуживанием – это альтернатива более дорогим гостиницам.

Эксперт подтверждает, что для инвесторов этот продукт интересен небольшим бюджетом покупки. Так, средняя площадь проданного лота в «YE’S Ботанический сад» и «YE'S Технопарк» составила порядка 24 кв. м. Кроме того, главное удобство заключается в управлении активом, чем, собственно, занимается управляющая компания, а также нередко фиксированной доходностью, которая превышает прибыль от сдачи в аренду обычных квартир. Стоимость апартамента под ключ сегодня здесь можно приобрести за 4 млн рублей.



Самые дешевые и дорогие метры

По данным Руслана Сырцова, наиболее бюджетные апартаменты (по цене квадратного метра) представлены в проектах:


– Влюблино (ЮВАО /Люблино): 135,8 тыс. руб. (43,6 кв. м);

– NarvaLoft (САО / Коптево): 142,8 тыс. руб. (65,7 кв. м);

– Нахимов (ЮЗАО / Черемушки): 154,0 тыс. руб. (51,4 кв. м).

Высокобюджетные предложения, поступившие в продажу в 2018 году, представлены в комплексах:

– TurandotResidences (ЦАО /Арбат): 0,9 млн руб. (122,5 кв. м);

– Большая Дмитровка IX (ЦАО/Тверской): 1,1 млн руб. (135,4 кв. м);

– Царев Сад (ЦАО/р-н Якиманка): 1,6 млн руб. (320,2 кв. м).


Смешанные проекты как дань диверсификации

В компании «Метриум» подсчитали, что на первичном рынке недвижимости Москвы представлено 26 мультиформатных комплексов с квартирами и апартаментами. Причем в 2018 году вышло два таких проекта: «Любовь и голуби» и «ВернадSKY». «Полагаю, количество таких мультиформатных ЖК будет увеличиваться, как минимум по двум причинам, - рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, - Во-первых, такой подход позволяет застройщикам диверсифицировать предложение по цене, охватив тем самым большую аудиторию. Средняя стоимость квадратного метра апартамента оказывается на 10-20% ниже цены «квадрата» квартиры в том же доме.


Во-вторых, мультиформатность продолжит свое развитие по причине активной реновации территорий бывших промзон. Как известно, для строительства на таких площадках жилых объектов, застройщикам приходится менять назначение земельного участка, что отнимает немало ресурсов, как денежных, так и временных. Диверсификация продукта по типам жилья позволяет снизить данные расходы».



Однако эта стратегия актуальна преимущественно для масштабных новостроек, где можно разместить отдельно корпуса с квартирами, и отдельно – с апартаментами. Разумеется, подобного плана объекты появляются только в крупных городах, в том числе в Санкт-Петербурге. Апарт-отели YES и AVATAR, квартал «Внутри» на берегу Финского залива, «Лахта Парк» и т.д.

Между тем, застройщики нередко включают апартаменты в свои проекты тогда, когда не могут получить разрешение на жилое строительство. Такие здания обычно оформляются как нежилые, например, офисного или гостиничного назначения, называет еще одну причину появления мультиформатных новостроек Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».


Как правило, части апартаментов в составе МФК связано с тем, что по данным лотам не соблюдаются нормативы СНИП. Один из самых существенных - инсоляция. Из-за этого средняя цена кв. м апартаментов может быть ниже на 10-15% при других одинаковых параметрах, считает Наталия Кузнецова.

С ней согласен и Руслан Сырцов: «В жилых комплексах, где часть объема из-за инсоляции нельзя оформить жилыми квартирами, им оформляют статус апартаментов, сделав при этом значительный дисконт. Данная мера увеличивает рентабельность застройщика в проекте и ценовой ассортимент для продажи, что, несомненно, оказывает влияние на увеличение объёмов продаж».


Статус не определен, но цена известна

Сравнив средневзвешенную цену квадратного метра в квартирах и апартаментах в одном и том же округе, с одинаковым сроком сдачи и стадией строительной готовности, а также с тем же видом отделки, можно убедиться, что разница находится в диапазоне от 5 до 21%.


«Полагаю, в среднесрочной перспективе вряд ли стоит рассчитывать на то, что стоимость квартир и апартаментов сравняется, – готовит Мария Литинецкая. – Такая ситуация будет продолжаться, как минимум до того момента, пока власти, наконец, не придут к единому решению по определению статуса апартаментов».

Пока же покупатели апартаментов по-прежнему могут сэкономить до 15-20% по причине особенного юридического статуса недвижимости, и как следствие, невозможности оформить постоянную регистрацию, необходимости платить повышенные налоги и прочие нюансы, касающиеся действующих строительных нормативов.



С этим согласен и Руслан Сырцов, финансовый директор «S.A. Ricci жилая недвижимость». По его словам вопрос нивелирования цены решится на следующий день после того, как власти разрешат прописку в апарт-комплексах и снизят фискальную нагрузку. То есть налог на апартаменты станет таким же, как и на квартиру.


Впрочем, Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» считает, что уравнивание цен едва ли возможно. Апартаменты привлекают более демократичной ценой в сравнении с обычными квартирами, именно этим компенсируются некоторые минусы данного формата. При этом апартаментные комплексы зачастую отличаются хорошим местоположением, так как благодаря менее жестким нормативам могут возводиться в условиях уже сложившейся застройки, в обжитых районах с прекрасно развитой инфраструктурой.

К этому остается добавить, что власти уже давно пытаются поставить знак равенства между квартирами и апартаментами, но в последний момент что-то их останавливает. Может быть, Ирина Доброхотова права, особый статус апартаментов сегодня выгоден и застройщикам, и покупателям?

Просмотров: 0
Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

Читать дальше

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon