Апартаменты как спойлер рынка жилья

Квартира в жилом комплексе всегда предпочтительней в силу прописки, но если бы у апартаментов не было своих достоинств, то их едва ли покупали столь активно, как сейчас. Однако, прежде чем говорить о преимуществах, напомним о различиях квартир и апартаментов.


ЖК «Level Амурская»

«Ключевое отличие квартир и апартаментов заключается в юридическом статусе, – рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.Апартаменты не являются жильем, из-за чего у покупателей нет возможности оформить постоянную регистрацию, а ставки налогов и коммунальные ресурсы в апартаментах обходятся несколько дороже».


Мария Литинецкая

По словам эксперта, если апартамент был взят в кредит, должника можно выселить в случае его неплатежеспособности, даже если это его единственное место жительства, а вот приобретенную в ипотеку квартиру приставы не имеют права изъять. Однако в остальном апартаменты и квартиры фактически не отличаются. Есть даже мультиформатные проекты, в которых в одном доме представлен и тот и другой тип жилья.


Преимущества: очевидные и не очень

Так в чем же тогда главное преимущество апартаментов? «Это их более низкой стоимости относительно аналогичных квартир», – говорит Мария Литинецкая. В качестве примера она берет ЖК «Level Амурская», где в одном корпусе представлены как квартиры, так и апартаменты. Стоимость квартиры площадью 68,7 кв. м составляет 11,58 млн рублей. Аналогичного по площади и планировки апартамента – 9,18 млн рублей. То есть апартамент обходится на 20% дешевле квартиры. «Возможность сэкономить несколько миллионов рублей без потери качества, собственно, и вызывает интерес клиентов к данному формату, – подчеркивает эксперт.


Ярослав Дарусенков

С Марией Литинецкой полностью согласен и Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». «В среднем по рынку стоимость апартаментов на 15% дешевле квартир по сравнению с другими объектами схожего качества в районе расположения, – говорит он. – Кроме того, апартаменты зачастую привлекательны возможностью приобрести жилье в центральной части города».


По данным компании «Азбука Жилья» сегодня в ЦАО сконцентрировано 22% от общего объема апартаментов «старой» Москвы. На протяжении долгого времени с момента появления формата апартаментов на столичном рынке жилой недвижимости апартаменты вообще в основном были представлены только в центре города.


Немаловажным аргументом в пользу апартаментов также считается отсутствие каких-либо ограничений по планировке помещений, в связи с чем, есть возможность приобрести апартаменты с уникальными для города характеристиками, особенно в различных проектах редевелопмента.

«Основное преимущество апартаментов как в составе МФК, так апарт-комплексов, заключается в более высоком уровне проектов по классовой квалификации и локационному расположению, – приводит свою аргументацию Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон».

По данным Марии Литинецкой, сегодня на первичном рынке новостроек премиум- и элитного классов ведутся продажи 22 объектов, в составе которых представлены исторические здания. В пяти из них продаются как квартиры, так и апартаменты, в девяти – только апартаменты, в восьми – квартиры. 36% объектов относятся к премиум-классу, 64% – к элитному.


Наталия Кузнецова

Апарт-комплексы строятся в достаточно интересных локациях, которые отличаются не только удобной транспортной доступностью, но и развитым инфраструктурным окружением. Кроме того, данные проекты предлагают полный комплекс услуг в рамках консьерж-сервиса, а также ряд опций, включая наличие закрытой территории, позволяющих сделать проживание более комфортным.

В сегменте комфорт-класса апартаменты, по мнению эксперта, характеризуются более удаленным расположением, но при этом локализуются вблизи основных дорожных артерий, остановок общественного транспорта и инфраструктурных объектов.


В целом можно сделать вывод о том, что апартаменты сформировались как продукт, занимают свою нишу и ориентированы на определенную целевую аудиторию.


Локацию определяет класс

Между тем, апартаменты – это по-прежнему коммерческая недвижимость, которую можно строить только на участках, не предназначенных для возведения ЖК. Создается впечатление, что земля с целевым назначением, подходящим для возведения апартаментов располагается только в промзонах.

На самом деле ситуация выглядит несколько иначе, говорит Ярослав Дарусенков. Действительно, по объему предложения на территориях бывших промзон и индустриальных площадок сконцентрировано примерно четверть от всего предложения рынка жилой недвижимости, но апартаменты там составляют незначительную долю.


KleinHouse.

Развитие промзон дало мощный толчок первичному рынку жилья Москвы. В то же время, апартаменты в на производственных территориях начали появляться раньше массовой реорганизации фабрик и заводов. В качестве примера эксперт приводит «Даниловские мануфактуры», где в рамках редевелопмента бывшего предприятия была сделана ставка на офисную недвижимость и апартаменты. Среди современных проектов он отмечает два комплекса, расположенные в районе метро Бауманская – TriBeCaApartments и KleinHouse.

«Большая часть апартаментов, реализуемых на первичном рынке, возводится в локациях с развитой социальной инфраструктурой, – говорит Наталия Кузнецова. – Данная стратегия актуальна, так как апартаменты не предусматривают создание собственных социальных объектов, в то время как реорганизация промзон идет по пути создания комплексной застройки – то есть жилого массива с самодостаточной инфраструктурой».

С точки зрения запросов целевой аудитории, ориентированной на качественный продукт, застройщикам интересны премиум-локации – то есть территории центра Москвы, а также ЗАО и САО, где активно представлена недвижимость данного формата.


TriBeCa Apartments

В качестве востребованного проекта апартаментов высокого качества Мария Литинецкая, предлагает рассмотреть Дом Chkalov. Это проект премиум-класса, который стал первым высотным комплексом для проживания на Садовом кольце со времен знаменитых сталинских высоток. Еще одна его индивидуальная особенность – это концепция residential + retail. Жители будут иметь отдельный вход в четырехэтажную торговую галерею в стилобатной части с ведущими мировыми брендами различных товаров, кафе, ресторанов. В здании предусмотрена собственная инфраструктура премиального уровня: круглосуточный сервис, зона коворкинг, где можно полноценно работать, велнесс-студия для занятий спортом и party-room, предназначенная для проведения мероприятий и праздников. И самое главное – стоимость апартаментов в Доме Chkalov вполне доступна для такой локации. Бюджет покупки начинается от 12,1 млн рублей за апартамент площадью 32,3 кв. м. Причем в цену включен ремонт «под ключ» от девелопера полного цикла IKON Development. Проект отделки выполнен британским дизайнером Мартином Халбертом.


Дом Chkalov

Для создания апартаментов часто используют объекты реконструкции, особой популярностью пользуются исторические здания 1814-1976 года постройки. Стоит отметить, что за счет превалирования кирпичных строений, проекты часто проектируются в стиле лофт.


Это отчасти связано с требованиями к жилой застройке. Не всегда старые здания соответствуют нормам по инсоляции, площади жилых помещений и прочим характеристикам для размещения в них квартир. Поскольку апартаменты юридически считаются нежилой недвижимостью, строительные требования к ним другие. Этот формат в подобной ситуации фактически становится единственным способом продажи квадратных метров в реконструируемом здании.



Виталий Простаков

Просмотров: 60
Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon

Присылайте свои статьи по адресу: depat.info@yandex.ru