Поиск
  • Vitaly Prostakov

Анализ спроса при реализации объекта недвижимости

О роли спроса в технико-экономическом обосновании проекта и основных

инструментах изучения предпочтений потенциальных покупателей рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.


Мария Литинецкая

– Оценка спроса играет большую роль при разработке финансовой модели проекта, которая отражает два важных показателя – темпы продаж и цены. Это взаимозависимые характеристики, которые необходимо рассматривать в комплексе. Чтобы спрогнозировать, как будут меняться спрос и цена в период реализации проекта, мы отталкиваемся от нескольких факторов. Во-первых, анализируем данные конкурентов. Во- вторых, оцениваем масштаб проекта, соотносим его с предполагаемой ценой и принимаем в расчет дополнительные преимущества, которые также могут оказать влияние не цену и темп, например, известность застройщика.


В распоряжении экспертов есть несколько основных инструментов изучения спроса на рынке жилой недвижимости. Так, по закону все сделки должны быть зарегистрированы, поэтому существует возможность проанализировать количество соглашений в том или ином проекте: не просто посчитать скорость продаж по конкурентам, но и оценить структуру спроса. В частности, мы можем установить, сколько квартир конкретной площади и на каком этаже было продано в проекте, какова доля ипотечных сделок и т. д.


Эти данные непосредственным образом влияют на конечный продукт: на квартирографию, планировочные решения. Например, в проекте в хорошем спальном районе с развитой инфраструктурой, где будет проживать семейная аудитория, стоит минимизировать количество студий. И, напротив, если локация «тусовочная», то большие квартиры не будут пользоваться спросом. Яркий пример – клубный дом бизнес-класса Soho+Noho, расположенный в центре деловой жизни столицы, около бизнес-центра «Белая Площадь» и Белорусского вокзала.


Клубный дом бизнес-класса Soho+Noho

Несмотря на общеизвестную тенденцию – чем выше класс, тем больше доля лотов с увеличенной площадью и комнатностью – в проекте было представлено достаточно небольших студий, которые хорошо раскупались. Разумеется, экспертная организация с большим портфелем реализованных проектов также обладает внутренней информацией, позволяющей более детально оценить динамику и структуру спроса. Например, согласно базе данных, в конкретном жилом комплексе продано 30 квартир, однако эксперт понимает, что в реальности 20 лотов были реализованы по низкой цене на этапе бронирования, а затем продажи встали. Достоверные сведения позволяют провести тщательный анализ рынка и сделать максимально точный прогноз.


Помимо кабинетных, также проводятся полевые исследования. В качестве тайных покупателей эксперты проводят телефонное интервью менеджеров продаж, посещают объекты конкурентов, определяют целевую аудиторию проекта, изучают локацию. Таким образом, прежде всего, оценивается состояние рынка в ретроспективе. Конечно, структура спроса может измениться со временем в зависимости от внешних факторов. Однако эксперты могут предугадать некоторые важные тенденции, опираясь на комплексный анализ рынка.


Чтобы определить возможность физической реализации своего проекта в выбранной локации девелопер, как правило, обращается в экспертную организацию с целью оценить экономическую целесообразность проекта. Но на самом деле в первом приближении он уже обладает информацией о возможностях конкретной площадки. 


При составлении графика продаж эксперты учитывают известные ограничения на строительство: допустимую высотность, наличие санитарно-защитных зон, коммуникаций или памятников архитектуры на участке, необходимость рекультивации земель.

Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

Читать дальше

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon